Decizia nr. 88/2005

Plenul Consiliului Concurenței,

I. în baza:

1.

Decretului nr. 57/2004

pentru numirea membrilor Plenului Consiliului Concurenței;

2.

Legii concurenței nr. 21/1996 , cu modificările și completările ulterioare, a regulamentelor și instrucțiunilor date în aplicarea ei;

3.

Ordinului președintelui Consiliului Concurenței nr. 165 din 21 iunie 2004 , prin care a fost declanșată investigația având ca obiect posibila încălcare a

art. 5 alin. (1) din Legea concurenței nr. 21/1996 , cu modificările și completările ulterioare, de către Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A. și locatarii săi, prin contractul-cadru de închiriere de spații comerciale din centrul comercial Plaza România [art. 4.15 (V)], contract care constituie obiect al unei cereri de certificare prealabilă a neintervenției Consiliului Concurenței de la prevederile art. 5 alin. (1) din aceeași lege, cerere depusă de Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A.;

4. Raportului de investigație prezentat în Plenul Consiliului Concurenței de către raportor, precum și a celorlalte piese din dosarul cauzei;

5. faptului că au fost îndeplinite atât procedura de transmitere a Raportului de investigație părților implicate pentru luare la cunoștință și formulare de observații, cât și procedura de citare pentru audierea părților în Plenul Consiliului Concurenței la data de 16 mai 2005;

6. declarațiilor făcute în timpul audierii din data de 16 mai 2005 de către reprezentanții Societății Comerciale "Anchor Grup" - S.A.;

7. faptului că a fost întrunită condiția de cvorum de minimum 5 membri pentru ca Plenul Consiliului Concurenței să poată delibera și decide în mod valabil,

II. având în vedere că:

1. Prin Adresa înregistrată la Consiliul Concurenței sub nr. RS - 104 din 30 aprilie 2004, Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A.*1) a solicitat Consiliului Concurenței certificarea prealabilă a neintervenției Consiliului Concurenței de la prevederile

art. 5 alin. (1) din Legea concurenței nr. 21/1996 , cu modificările și completările ulterioare, denumită în continuare lege, în ceea ce privește prevederile contractului-cadru de închiriere de spații comerciale, încheiat între Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A. și locatarii centrului comercial Plaza România, denumit în continuare contract.

________

*1) Sediu social: calea Vitan nr. 55-59, complexul București Mall, et. 2, sectorul 3, București; numărul de înregistrare la registrul comerțului: J40/10051/1997; codul unic de înregistrare: 10021221.

2. În urma examinării informațiilor din cererea depusă de Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A. și a informațiilor solicitate suplimentar, Consiliul Concurenței a constatat că art. 4.15 (V) din contract intră sub incidența art. 5 alin. (1) din lege și, în consecință, prin

Ordinul președintelui Consiliului Concurenței nr. 165/2004

s-a hotărât declanșarea unei investigații.

3. Contractul este un contract-cadru de închiriere de spații comerciale în centrul comercial Plaza România*2), încheiat între proprietarul Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A. și o serie de agenți economici care își vor desfășura activitățile specifice în cadrul respectivului centru comercial.

_______

*2) Localizat în București, bd.Timișoara nr. 26, sectorul 6.

4. În condițiile prevăzute în contract, proprietarul se obligă să dea în chirie chiriașului, iar chiriașul se obligă să închirieze de la proprietar spațiul în locație.

5. Durata contractului începe la data intrării în vigoare (data la care a fost semnat de toate părțile) și se termină după 5 ani de locație, cu excepția cazurilor de reziliere, în temeiul prevederilor acestuia.

6. Clauza din contract supusă în special atenției Consiliului Concurenței prin cererea de neintervenție depusă este clauza 4.15 (V) cu privire la obligațiile chiriașului, și anume:

"chiriașul se obligă:

(...)

să nu deschidă magazine sub aceeași denumire, să nu comercializeze aceleași mărci sau să desfășoare aceleași activități, sau să folosească spații cu aceeași destinație ca cele menționate în Anexa 4, pe o rază de 2 km în jurul Proprietății, fără acordul scris prealabil al Proprietarului. Acordul Proprietarului poate să nu fie dat, la libera apreciere a acestuia, sau, în cazul în care este dat, poate fi condiționat astfel cum Proprietarul consideră necesar.

Părțile înțeleg că această clauză intră în vigoare la data, sub condiția și în limitele deciziei Consiliului Concurenței în ceea ce privește valabilitatea acordului între Părți.

Părțile vor depune toate diligențele pentru a efectua actele și/sau modificările la această clauză pe care le-ar solicita Consiliul Concurenței pentru aprobarea clauzei și care ar fi necesare pentru a produce efecte juridice și/sau economice în cea mai mare măsură posibilă similare cu cele avute în vedere de Părți la încheierea Contractului de închiriere."

7. Conform art. 5 alin. (1) din lege, "sunt interzise orice înțelegeri exprese sau tacite între agenți economici ori asociațiile de agenți economici, orice decizii luate de asociațiile de agenți economici și orice practici concertate, care au ca obiect sau au ca efect restrângerea, împiedicarea ori denaturarea concurenței pe piața românească sau pe o parte a acesteia (...)".

8. Piața relevantă a produsului cuprinde toate produsele sau serviciile care sunt considerate de consumatori ca interschimbabile sau înlocuibile, datorită caracteristicilor, prețurilor și utilității date acestora.

9. Un punct de vânzare, la fel ca și un produs, are succes doar dacă răspunde nevoilor pieței.

Dacă un produs se cumpără pentru utilitățile pe care le oferă, un punct de vânzare este frecventat mai ales pentru serviciile pe care le oferă (accesibilitate, posibilități de alegere, spații de parcare, alte diverse servicii); mai rar el este frecventat pentru el însuși.

10. Un centru comercial tip "mall", prin anvergura operațiunilor care se desfășoară în acesta și imaginea lui, reprezintă un centru comercial cu standarde ridicate, printre care:

- calitatea produselor/serviciilor;

- diversitatea produselor/serviciilor;

- accesibilitate (parcare, orar maximal);

- alte diverse servicii (curățenie, pază, aer condiționat, scări rulante etc.).

11. Comisia Uniunii Europene a constatat existența a diferite categorii de comercianți en dιtail de produse alimentare sau nealimentare, care se disting după modul de exercitare a punctului de vânzare (cu autoservire, prin intermediul unui vânzător), diversitatea de familii de produse comercializate, varietatea sortimentelor și mărimea suprafețelor de vânzare. În acest mod s-a făcut o distincție între micile magazine de cartier, magazinele cu suprafețe medii (supermarketuri) sau mari (hipermarketuri) și magazinele care practică discontul.

12. Luând în considerare obiectul acordului supus analizei (de închiriere de spații comerciale), precum și tipul serviciilor prestate de către locatari într-un centru comercial tip "mall", piața relevantă a produsului se definește ca fiind constituită din:

- piața serviciilor de închiriere a spațiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall"*3);

__________

*3) Se consideră a fi un centru comercial de tip "mall" un centru comercial care beneficiază de caracteristicile prezentate anterior.

- piața serviciilor de comerț cu amănuntul al produselor nealimentare;

- piața serviciilor de comerț cu amănuntul al produselor alimentare*4);

_________

*4) Piața serviciilor de comerț cu amănuntul al produselor alimentare sau nealimentare se poate subdivide în mai multe piețe în funcție de tipul acestora, însă o și mai mare divizare a pieței produsului nu este necesară pentru cazul supus analizei. Comisia Uniunii Europene, prin deciziile luate, a identificat patru mari piețe, acestea fiind constituite din alte subpiețe: produse de larg consum: (1) lichide; (2) drogherii; (3) parfumerie/igienă; (4) băcănie; (5) parafarmaceutice; (6) produse perisabile în autoservire; produse proaspete tradiționale: (7) mezeluri; (8) pește; (9) fructe și legume; (10) pâine și patiserie proaspătă; (11) măcelării; bazar: (12) bricolaj; (13) casă; (14) cultură; (15) joc/timp liber/relaxare; (16) grădină; (17) automobile; electrocasnice/foto/cinema/sunet: (18) electrocasnice mari; (19) electrocasnice mici; (20) foto/cinema; (21) hi-fi/sunet; (22) TV/video; (23) textile, încălțăminte.

- piața serviciilor de alimentație publică;

- alte piețe.

13. Definirea pieței relevante a produsului a rămas deschisă, în funcție de toate activitățile care sunt desfășurate sau se vor desfășura de către locatari în centrul comercial Plaza România.

14. Piața relevantă geografică cuprinde aria în care sunt localizați agenții economici implicați în comercializarea produselor incluse în piața produsului, în condiții similare de concurență, și care poate fi delimitată de ariile geografice învecinate.

14.1. Piața serviciilor de închiriere a spațiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall"

14.1.1. Piața relevantă geografică se definește în funcție de "zona de captură" a acestora (zona geografică în care consumatorii aleg să-și facă cumpărăturile în respectiva unitate comercială).

14.1.2. În condițiile existenței în București a unui număr redus de centre comerciale tip "mall", "zona de captură" a acestora este constituită din teritoriul întregului municipiu (datorită numărului mic al acestora raportat la populația Bucureștiului).

14.1.3. Prin sporirea numărului centrelor comerciale se va asista la un efect de expulzare din preferințele clienților a centrelor comerciale aflate la distanțe mai mari, în consecință "zona de captură" va fi redusă la zone mai restrânse decât întregul teritoriu al municipiului București.

14.1.4. Comisia Europeană a definit piața geografică ca fiind "zona de captură" din interiorul căreia o unitate comercială își atrage clienții, iar adesea aceasta este definită ca fiind zona geografică de unde se poate ajunge la respectiva unitate comercială în mai puțin de 10-30 de minute de mers cu mașina.

În consecință, nu s-a definit ca fiind întregul teritoriu al unei localități.

14.1.5. Pentru prezenta analiză, în condițiile existente în prezent în București, piața relevantă geografică se definește în sensul cel mai larg, respectiv ca fiind constituită din întregul teritoriu al municipiului București.

14.2. Piața serviciilor de comerț cu amănuntul al produselor nealimentare; piața serviciilor de comerț cu amănuntul al produselor alimentare; piața serviciilor de alimentație publică, alte piețe

Aceste piețe relevante ale produsului se definesc în funcție de activitățile desfășurate de către locatarii centrului comercial Plaza România.

14.2.1. Locatarii centrului comercial Plaza România se pot concura în condiții similare:

(i) la nivelul municipiului București, cu locatarii/proprietarii centrelor comerciale active la nivelul întregului municipiu București, precum și cu agenții economici care prestează servicii similare celor din "mall" și activează pe întregul teritoriu al municipiului București (de exemplu cinematografele, fast food-urile);

(îi) la nivelul unei arii distincte a municipiului București (cartier, stradă etc.), cu locatarii/proprietarii spațiilor care au o "zonă de captură" a clienților redusă (spații de dimensiuni mici în care se comercializează un asortiment restrâns de produse, care nu dispun de vad comercial etc.).

14.2.2. Pentru prezenta analiză, în condițiile existente în prezent în București, piața relevantă geografică se definește în sensul cel mai larg, respectiv ca fiind constituită din întregul teritoriu al municipiului București.

15. Structura pieței

15.1. Piața serviciilor de închiriere a spațiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall" din București

15.1.1. Centrele comerciale care prin caracteristicile de care dispun pot fi considerate concurente ale centrului comercial Plaza România sunt București Mall, Unirea Shopping Center, Cora și Carrefour.

15.1.2. Indicatorul avut în vedere pentru calculul cotelor de piață deținute de Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A. și concurenții săi este suprafața comercială destinată închirierii.

15.1.3. Plaza România și București Mall*5) au deținut în anul 2004, pe piața serviciilor de închiriere a spațiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall" din București, cote de piață de 24,52%, respectiv 19,81%.

________

*5) Centru comercial deținut în proprietate de Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A.

Concurenții Plaza România și București Mall au deținut în anul 2004 următoarele cote de piață: Unirea Shopping Center (20,64%), Carrefour Militari (13,07%), Carrefour Orhideea (12,44%), Carrefour Colentina (1,86%), Cora (7,66%).

15.2. Piața serviciilor de comerț cu amănuntul al produselor nealimentare din București; piața serviciilor de comerț cu amănuntul al produselor alimentare din București; piața serviciilor de alimentație publică din București; alte piețe

15.2.1. Cotele de piață ale locatarilor centrului comercial Plaza România sunt preponderent mici, datorită numărului mare de concurenți ai acestora.

15.2.2. O analiză foarte exactă a cotelor de piață deținute de către locatarii cu care au fost încheiate până în prezent contracte de închiriere în cadrul centrului comercial Plaza România nu este suficientă deoarece nu ar acoperi restul de locatari care vor închiria spații comerciale.

16. Întrucât pe o rază de 2 km în jurul centrului comercial Plaza România toți locatarii sau potențialii locatari nu își vor mai desfășura activitățile specifice timp de 5 ani, iar (conform notificării) acest perimetru este o zonă cu o densitate mare de populație, în care în prezent nu se mai regăsesc alte centre comerciale care închiriază spații comerciale, clauza supusă analizei va avea următoarele efecte negative din punct de vedere concurențial:

- datorită dimensiunii și caracteristicilor centrului comercial Plaza România, acesta va atrage unele dintre cele mai importante societăți care închiriază spații comerciale pentru desfășurarea activității specifice; acest aspect, luat în considerare de către un alt posibil investitor, care dorește să construiască un centru comercial destinat închirierii în respectiva arie geografică, va constitui o barieră la intrarea pe piața serviciilor de închiriere a spațiilor comerciale.

În acest context, Societatea Comercială "România Hipermarche" - S.A. a anunțat construcția unui nou hipermagazin Cora în zona Lujerul în anul 2005 (în apropiere de Plaza România);

- va fi restrânsă concurența între societățile comerciale care activează în această zonă și astfel consumatorii vor fi prejudiciați, întrucât:

● societățile comerciale care vor închiria spații în centrul comercial Plaza România nu își vor mai putea deschide alte puncte de vânzare pe o rază de 2 km în jurul acestui centru comercial;

● dacă unele societăți care deja desfășoară activități în această arie vor încheia contracte cu Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A. vor trebui să închidă respectivele puncte de vânzare;

● va fi redusă concurența intramarcă (pentru societățile care practică prețuri diferite pentru același tip de produs/serviciu; în cazul în care ulterior încheierii contractului cu Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A. vor dori să își extindă activitatea în respectiva arie geografică sau în cazul în care ulterior deschiderii unui punct de vânzare în respectiva arie geografică vor dori să își extindă activitatea în centrul comercial Plaza România);

- în cazul în care și alte centre comerciale vor include o astfel de clauză în contractele încheiate cu locatarii lor, se va realiza o împărțire a clienților între acestea și astfel se va reduce concurența între ele.

După cum s-a precizat, se estimează ca în anul 2005 să se deschidă un nou hipermagazin Cora în apropiere de Plaza România, hipermagazin care va include, asemănător primului hipermagazin, și o galerie de 35-40 de magazine și restaurante. Prin clauza 4.15 (V) din contract, Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A. va putea interzice locatarilor Plaza România de a pătrunde și în acest centru comercial, iar alți agenți economici care vor dori să desfășoare activități într-un asemenea centru comercial vor trebui să aleagă între Plaza România și Cora.

Existența în cele două centre comerciale a unor agenți economici distincți poate conduce la reducerea concurenței între acestea prin diverse servicii oferite: parcare, pază, curățenie, ambianță, orar etc.

17. În cadrul ședinței de audiere din data de 16 mai 2005 reprezentanții Societății Comerciale "Anchor Grup" - S.A. și-au luat angajamentul de a renunța la clauza prevăzută la art. 4.15 (V) din toate contractele de închiriere de spații comerciale, încheiate până în prezent cu locatarii centrului comercial Plaza România, iar pentru contractele care vor fi încheiate în viitor se va renunța la aceasta; la data de 16 mai 2005*6) acest angajament a fost transmis Consiliului Concurenței sub formă scrisă.

_________

*6) Prin Adresa Societății Comerciale "Anchor Grup" - S.A. nr. 12.421 din 16 mai 2005, înregistrată la Consiliul Concurenței sub nr. RG - 3.356 din 16 mai 2005.

Angajamentul Societății Comerciale "Anchor Grup" - S.A. are următorul conținut:

"Subscrisa S.C. ANCHOR GRUP - S.A., cu sediul în București, calea Vitan nr. 55-59, et. 2, sectorul 3, nr. de înregistrare la registrul comerțului J40/10051/1997, cod unic de înregistrare 10021221, reprezentată de domnul Ali Ergun Ergen - director general, vă aducem la cunoștință prin prezenta că renunțăm la art. 4.15 (V) din toate contractele-cadru de închiriere de spații comerciale din centrul comercial Plaza România, prezente și viitoare. Totodată, vă aducem la cunoștință prin prezenta că ne obligăm să vă transmitem cât mai curând actele doveditoare privind eliminarea clauzei respective din contractele de închiriere.

ANCHOR GRUP - S.A.

Ali Ergun Ergen,

director general"

18. Concluzii

18.1. Înainte de a stabili o înțelegere, agenții economici implicați pot solicita Consiliului Concurenței o certificare prealabilă că nu există temei pentru intervenția sa cu privire la comportamentul concurențial preconizat.

18.2. Nespecificarea în contract a denumirii chiriașului, a activității desfășurate și a produselor/serviciilor comercializate a implicat luarea în considerare a tuturor acordurilor care au fost încheiate, a tuturor acordurilor care vor fi încheiate în viitor, precum și a piețelor sau posibilelor piețe pe care acționează sau vor acționa locatarii.

Nespecificarea în contract a datei intrării în vigoare a acestuia (se prevede doar că este încheiat pe o perioadă de 5 ani) a implicat luarea în considerare și a perioadelor viitoare, ca urmare a contractelor care vor fi încheiate în viitor.

Contractele de închiriere, încheiate sau care vor fi încheiate de Societatea Comercială "Anchor Grup" - S.A., sunt contracte distincte (încheiate cu agenții economici diferiți care acționează pe diferite piețe), iar contractul-cadru notificat include toate contractele încheiate sau care vor fi încheiate de Societatea Comercială "Anchor Group" - S.A.

18.3. Ca urmare a investigației declanșate s-a constatat o serie de efecte negative din punct de vedere concurențial ale clauzei 4.15 (V) din contract.

18.4. Clauza 4.15 (V) din contract va avea ca efect restrângerea, împiedicarea ori denaturarea concurenței pe piața relevantă definită și în consecință conduce la încălcarea art. 5 alin. (1) din lege.

18.5. Ca urmare a angajamentului Societății Comerciale "Anchor Grup" - S.A. de a modifica contractele încheiate până în prezent cu locatarii Plaza România, precum și datorită faptului că în contractele viitoare această clauză nu va mai fi introdusă, contractul analizat, în forma modificată, nu conduce la încălcarea prevederilor art. 5 alin. (1) din lege,

în temeiul

art. 21 alin. (4) lit. a) din Legea concurenței nr. 21/1996 , cu modificările și completările ulterioare,

DECIDE: