Decizia nr. 512/2005

Ioan Vida - președinte

Nicolae Cochinescu - judecător

Aspazia Cojocaru - judecător

Constantin Doldur - judecător

Kozsokar Gabor - judecător

Acsinte Gaspar - judecător

Petre Ninosu - judecător

Ion Predescu - judecător

Șerban Viorel Stănoiu - judecător

Ion Tiucă - procuror

Mădălina Ștefania Diaconu - magistrat-asistent

Pe rol se află soluționarea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 14 alin. (3) și ale

art. 22 alin. (2) și (3) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, excepție ridicată de Dumitru Plugaru în Dosarul nr. 14.862/2004 al Judecătoriei Sectorului 2 București.

La apelul nominal se prezintă autorul excepției, personal și asistat de avocat Liliana Zaica, lipsind partea Ion Macavei, față de care procedura de citare este legal îndeplinită.

Autorul excepției de neconstituționalitate solicită, prin avocat, admiterea acesteia, arătând că textele criticate încalcă prevederile art. 44 și 57 din Constituție. Astfel, consideră că instituirea în sarcina proprietarului a obligației de a-l notifica pe chiriaș despre refuzul de a reînnoi contractul de locațiune, cu un an înainte de expirarea acestuia, aduce atingere dreptului proprietarului de a dispune de bunul său. În speță, contractul de închiriere a fost încheiat pe termen de un an, ceea ce înseamnă că proprietarul ar fi trebuit să-i notifice chiriașului refuzul său de a reînnoi locațiunea în aceeași zi cu încheierea contractului.

Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepției de neconstituționalitate, arătând că, în medierea dintre proprietar și chiriaș, legea a urmărit un echilibru între interesele acestora, recunoscându-i proprietarului dreptul de a dispune de bunul său, dar cu respectarea unui termen de preaviz menit să asigure și protecția chiriașului.

CURTEA,

având în vedere actele și lucrările dosarului, reține următoarele:

Prin Încheierea din 4 martie 2005, pronunțată în Dosarul nr. 14.862/2004, Judecătoria Sectorului 2 București a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 14 alin. (3) și ale

art. 22 alin. (2) și (3) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe. Excepția a fost ridicată de către Dumitru Plugaru cu prilejul soluționării unei acțiuni în evacuare.

În motivarea excepției de neconstituționalitate, autorul acesteia susține, în esență, că prin reglementările criticate "se aduce atingere regimului proprietății private, astfel cum este consfințit prin Legea fundamentală a statului, prin limitările pe care le stabilește titularilor dreptului de proprietate privată. [...] Prin instituirea obligației proprietarului de a notifica chiriașului refuzul de reînnoire a contractului de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, în situația în care locuința îi este necesară proprietarului pentru nevoile sale de locuit, se aduce în mod vădit atingere atributului de folosință al proprietarului. Acesta este obligat să nu-și mai poată folosi liber și exclusiv proprietatea, de care oricum a fost privat o lungă perioadă în timpul regimului totalitar din România. Practic, indirect și în mod nejustificat, se perpetuează o nedreptate comisă prin abuzurile regimului comunist, aducându-se astfel atingere unui drept fundamental prevăzut de Constituție".

Judecătoria Sectorului 2 București apreciază că excepția de neconstituționalitate nu este întemeiată. În acest sens, arată că "finalitatea

Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 40/1999

este aceea de a reglementa raporturile dintre chiriași și proprietari, de a oferi soluții situațiilor litigioase ivite între aceste categorii de persoane, prin utilizarea unor mijloace juridice atât de protecție a chiriașilor, cât și de respectare a dreptului de proprietate al fostului proprietar căruia i s-a restituit imobilul respectiv. Prin dispozițiile acestui act normativ nu se reglementează regimul general al proprietății, ci scopul emiterii acestei ordonanțe de urgență a fost evitarea unor posibile conflicte între proprietari și chiriași, datorită ivirii unor situații speciale de restituire a imobilelor preluate în mod abuziv, în procesul aplicării

Legii nr. 112/1995 . Prin urmare, aceste reglementări speciale cu aplicabilitate redusă la cazurile expres prevăzute de lege nu constituie o ingerință asupra garantării proprietății private și a libertății de exercitare a drepturilor și libertăților constituționale, fiind în concret o cale juridică de mijloc, prin care s-a dorit respectarea dreptului de folosință, atât al chiriașului, cât și al proprietarului."

În conformitate cu dispozițiile

art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , încheierea de sesizare a fost comunicată președinților celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului și Avocatului Poporului, pentru a-și formula punctele de vedere cu privire la excepția de neconstituționalitate ridicată.

Guvernul apreciază că textele de lege criticate nu contravin dispozițiilor constituționale invocate. Astfel, în ceea ce privește raportarea la art. 44 din Constituție, "finalitatea textului de lege criticat este de a reglementa situația contractelor de închiriere a imobilelor cu destinația de locuințe, în scopul prevenirii unor stări litigioase între chiriași și proprietari, iar reglementarea adoptată de legiuitor are caracterul unor măsuri de protecție a chiriașilor, cu caracter temporar. [...] Statul, chemat să medieze conflictul locativ dintre proprietarul, persoană fizică, și chiriaș, a procedat corect, asigurându-i primului posibilitatea valorificării atributelor dreptului său de proprietate, îngrijindu-se totodată de protecția celui de-al doilea împotriva unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigențe rezonabile, fără a căror satisfacere chiriașul nu poate fi obligat să elibereze locuința". În ceea ce privește raportarea la art. 57 din Constituție, "dispozițiile criticate nu constituie o ingerință asupra libertății de exercitare a drepturilor constituționale".

Avocatul Poporului arată că textele de lege criticate sunt constituționale. Astfel, excepția de neconstituționalitate raportată la art. 44 din Constituție este neîntemeiată, deoarece "aceste texte de lege, prin dispozițiile pe care le conțin referitoare la prelungirea raporturilor contractuale în materia contractului de închiriere, nu sunt de natură a aduce atingere dreptului de proprietate, întrucât această reglementare se referă exclusiv la drepturile locative ale chiriașilor, și nu la exercitarea dreptului de proprietate". Cu privire la pretinsa încălcare a art. 57 din Constituție, apreciază că acest text nu are incidență în cauza de față, "întrucât nici o dispoziție a

Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 40/1999

nu pune în discuție exercitarea cu bună-credință a unor drepturi sau libertăți fundamentale".

Președinții celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere cu privire la excepția de neconstituționalitate ridicată.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului și Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, susținerile părții prezente, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile Constituției, precum și dispozițiile

Legii nr. 47/1992 , reține următoarele:

Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor art. 146 lit. d) din Constituție, ale art. 1 alin. (2) și ale

art. 2, 3, 10 și 29 din Legea nr. 47/1992 , să soluționeze excepția de neconstituționalitate ridicată.

Obiectul excepției de neconstituționalitate îl constituie dispozițiile art. 14 alin. (3) și ale

art. 22 alin. (2) și (3) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, astfel cum au fost modificate prin

Legea nr. 241/2001

pentru aprobarea

Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 40/1999 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001. Textele legale criticate au următorul conținut:

- Art. 14 alin. (3): "Proprietarul este obligat să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b). În cazurile prevăzute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului.";

- Art. 22 alin. (2) și (3): "(2) În cazul prevăzut la art. 14 alin. (2) lit. a), notificarea prealabilă a chiriașului trebuie să indice numele, prenumele, cetățenia, domiciliul, precum și legătura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soț a persoanei îndreptățite.

(3) În lipsa notificării ori în caz de nulitate a acesteia pentru neîndeplinirea condițiilor prevăzute la alin. (1) și (2) și la art. 14 alin. (3), contractul de închiriere se reînnoiește în condițiile art. 14 alin. (1)."

În susținerea neconstituționalității acestor texte de lege, autorul excepției invocă încălcarea prevederilor art. 44 și 57 din Constituție, potrivit cărora:

- Art. 44: "(1) Dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului, sunt garantate. Conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.

(2) Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală.

(3) Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

(4) Sunt interzise naționalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenței sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a titularilor.

(5) Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare, cu obligația de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantațiilor sau construcțiilor, precum și pentru alte daune imputabile autorității.

(6) Despăgubirile prevăzute în alineatele (3) și (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență, prin justiție.

(7) Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

(8) Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobândirii se prezumă.

(9) Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții pot fi confiscate numai în condițiile legii.";

- Art. 57: "Cetățenii români, cetățenii străini și apatrizii trebuie să-și exercite drepturile și libertățile constituționale cu bună-credință, fără să încalce drepturile și libertățile celorlalți."

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea constată că scopul emiterii

Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 40/1999 , declarat în art. 1 al acestui act normativ, a fost acela de a prelungi, de drept, durata contractelor de închiriere aflate în curs de executare pentru suprafețele locative deținute de stat sau de unitățile administrative ale acestuia la data intrării sale în vigoare. Potrivit art. 7 din ordonanță, prelungirea contractelor de închiriere este valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora. În aceste cazuri, s-a prevăzut ca între proprietari și chiriași să se încheie un nou contract de închiriere, numai la cererea chiriașului.

În conformitate cu dispozițiile art. 14 din ordonanță, la expirarea termenului de închiriere convenit, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică, prin acord expres, durata închirierii. În cazul în care proprietarul nu dorește prelungirea relațiilor contractuale, acesta este obligat să îi notifice chiriașului intenția sa, cu cel puțin un an înainte de expirarea perioadei de închiriere, dacă locuința este necesară pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale soțului, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia, sau dacă locuința urmează să fie vândută în condițiile acestei ordonanțe de urgență, sau cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea perioadei de închiriere, în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive sau în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i) din ordonanță.

Această din urmă prevedere, referitoare la notificarea prealabilă a chiriașului, criticată de autorul excepției, nu îngrădește în nici un fel libertatea proprietarului de a dispune de bunul închiriat, deoarece, respectând această cerință, proprietarul va putea, la expirarea contractului de închiriere, să se bucure deplin de toate atributele conferite de dreptul său. Legiuitorul a căutat să mențină, în acest caz, un just echilibru între interesele proprietarului și cele ale chiriașului, care să dea ambelor părți posibilitatea exercitării concomitente atât a atributelor derivate din dreptul de proprietate, cât și a celor rezultate din drepturile locative.

Faptul că, potrivit art. 22 alin. (2) din ordonanță, notificarea prealabilă a chiriașului trebuie să indice anumite date despre persoana îndreptățită a locui în imobilul retrocedat (numele, prenumele, cetățenia, domiciliul, precum și legătura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soț a persoanei îndreptățite), reprezintă o detaliere a condiției cerute de art. 14 alin. (2) lit. a) - "locuința este necesară pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale soțului, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia" - care îl îndreptățește pe proprietar să refuze reînnoirea contractului de închiriere.

Protecția temporară a chiriașilor, inclusiv în condițiile retrocedării imobilelor către foștii proprietari, fiind scopul declarat al ordonanței, aceasta se realizează prin diverse modalități juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 sau 3 ani, după caz, asigurarea stabilității, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractului de închiriere și crearea unor garanții împotriva unei evacuări abuzive, precum și a unui drept de preempțiune în cazul în care proprietarul intenționează să vândă locuința.

În acest context, nu apare ca fiind neconstituțională nici sancțiunea prevăzută de art. 22 alin. (3) din ordonanță, potrivit căruia, în lipsa notificării ori în caz de nulitate a acesteia, contractul de închiriere se reînnoiește în condițiile art. 14 alin. (1). Toate acestea reprezintă instrumente juridice menite să asigure o soluție de compromis între proprietari și chiriași, în scopul prevenirii apariției unor stări litigioase între aceștia și în încercarea de a ocroti buna-credință a ambelor părți, prin reglementarea relațiilor contractuale într-o modalitate care să nu impieteze asupra substanței drepturilor fiecărei părți.

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) din Constituție, precum și al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 14 alin. (3) și ale

art. 22 alin. (2) și (3) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, excepție ridicată de Dumitru Plugaru în Dosarul nr. 14.862/2004 al Judecătoriei Sectorului 2 București.

Definitivă și general obligatorie.

Pronunțată în ședința publică din data de 6 octombrie 2005.