Decizia nr. 275/2021
referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 10 , ale art. 25 alin. (4) , ale art. 32 alin. (2) , ale art. 33 alin. (3) și ale art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari
prezumat în vigoare
Valer Dorneanu
- președinte
Cristian Deliorga
- judecător
Marian Enache
- judecător
Daniel Marius Morar
- judecător
Mona-Maria Pivniceru
- judecător
Gheorghe Stan
- judecător
Livia Doina Stanciu
- judecător
Elena-Simina Tănăsescu
- judecător
Varga Attila
- judecător
Cristina Cătălina Turcu
- magistrat-asistent
Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Ioan-Sorin-Daniel Chiriazi.
1.
Pe rol se află soluționarea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor
art. 10 , ale
art. 25 alin. (4) , ale
art. 32 alin. (2) , ale
art. 33 alin. (3)
și ale
art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, excepție ridicată de Dan Băzăvan în Dosarul nr. 24.071/303/2017 al Judecătoriei Sectorului 6 București - Secția civilă și care formează obiectul Dosarului Curții Constituționale nr. 1.066D/2018.
2.
La apelul nominal lipsesc părțile, față de care procedura de citare este legal îndeplinită.
3.
Magistratul-asistent referă asupra faptului că autorul excepției de neconstituționalitate a depus la dosar concluzii scrise, prin care solicită admiterea acesteia, și o cerere prin care solicită judecarea în lipsă.
4.
Cauza fiind în stare de judecată, președintele Curții acordă cuvântul reprezentantului Ministerului Public, care solicită respingerea excepției de neconstituționalitate ca neîntemeiată, arătând, în esență, că nu poate fi reținută critica referitoare la încălcarea
art. 16 din Constituție , întrucât proprietarii și chiriașii nu se află în aceeași situație juridică pentru a putea beneficia de aceleași drepturi cu privire la informațiile pe care asociația de proprietari le-ar putea pune la dispoziția acestora. Refuzul asociației de proprietari de a comunica chiriașilor anumite documente care să conțină informațiile în baza cărora au fost calculate cotele de întreținere nu reprezintă o încălcare a accesului liber la justiție, iar asociația de proprietari are calitatea juridică de persoană de drept privat, astfel încât nu intră sub incidența
art. 52 din Constituție .
CURTEA,
având în vedere actele și lucrările dosarului, constată următoarele:
5.
Prin Încheierea din 27 iunie 2018, pronunțată în Dosarul nr. 24.071/303/2017, Judecătoria Sectorului 6 București - Secția civilă a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor
art. 10 , ale
art. 25 alin. (4) , ale
art. 32 alin. (2) , ale
art. 33 alin. (3)
și ale
art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Excepția a fost ridicată de Dan Băzăvan într-o cauză în care a solicitat, în calitate de chiriaș, obligarea unei asociații de proprietari la comunicarea listelor de întreținere aferente unei anumite perioade.
6.
În motivarea excepției de neconstituționalitate se arată, în esență, că textele de lege criticate aduc atingere prevederilor constituționale invocate în măsura în care chiriașii care au încheiat și au înregistrat contractele de închiriere la organele fiscale nu beneficiază de drepturile prevăzute de textele criticate pentru proprietari. Dacă există un acord între proprietar și chiriaș privind achitarea cheltuielilor de întreținere, atunci chiriașul ar trebui să beneficieze de furnizarea de către asociațiile de proprietari a informațiilor, a tabelelor și a listelor de calcul cuprinzând cotele la întreținere. Astfel, în cazul în care persoanele menționate în textele de lege criticate nu-și respectă obligațiile, chiriașul ar trebui să poată solicita angajarea răspunderii acestora și obligarea la plata despăgubirilor. Prevederile legale criticate pun proprietarul într-o poziție privilegiată față de chiriaș, ceea ce aduce atingere principiului constituțional al egalității în drepturi.
7.
Totodată, textele de lege criticate aduc atingere și
art. 21 din Constituție , deoarece autorul - în calitate de chiriaș - a solicitat accesul la informațiile privind listele de calcul cuprinzând cotele la întreținere, însă acesta nu a fost permis. Asociația de proprietari și firma de administrare au refuzat să îi răspundă la solicitări, încălcându-i astfel dreptul la petiționare, autorul aflându-se în situația persoanei vătămate de o autoritate publică.
8.
Judecătoria Sectorului 6 București - Secția civilă apreciază că excepția de neconstituționalitate este neîntemeiată deoarece situația juridică distinctă în care se află proprietarii și chiriașii este instituită prin textele de lege criticate în considerarea naturii drepturilor fiecărei categorii.
9.
Potrivit prevederilor
art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , încheierea de sesizare a fost comunicată președinților celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului și Avocatului Poporului, pentru a-și exprima punctele de vedere asupra excepției de neconstituționalitate ridicate.
10.
Președinții celor două Camere ale Parlamentului, Guvernul și Avocatul Poporului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, raportul întocmit de judecătorul-raportor, actele depuse la dosar, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile
Constituției , precum și
Legea nr. 47/1992 , reține următoarele:
11.
Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor
art. 146 lit. d) din Constituție , precum și ale
art. 1 alin. (2) , ale
art. 2 ,
3 ,
10
și
29 din Legea nr. 47/1992 , să soluționeze excepția de neconstituționalitate.
12.
Obiectul excepției de neconstituționalitate îl constituie prevederile
art. 10 , ale
art. 25 alin. (4) , ale
art. 32 alin. (2) , ale
art. 33 alin. (3)
și ale
art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificările și completările ulterioare.
a fost abrogată prin
art. 110 din Legea nr. 196/2018
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018. Potrivit
Deciziei nr. 766 din 15 iunie 2011 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 549 din 3 august 2011, sunt supuse controlului de constituționalitate și legile sau ordonanțele ori dispozițiile din legi sau din ordonanțe ale căror efecte juridice continuă să se producă și după ieșirea lor din vigoare. Textele de lege criticate aveau următorul conținut:
–
Articolul 10
:
Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea asociației și au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
La solicitarea scrisă a proprietarului, președintele și administratorul asociației de proprietari au obligația să elibereze în scris o adeverință prin care să prezinte situația cheltuielilor privind întreținerea, defalcate pe datoria de bază și penalități, precum și modalitatea de calcul al penalităților.
–
Articolul 25
alin. (4): „Hotărârile adunărilor generale se consemnează în registrul de procese-verbale al asociației de proprietari, se semnează de către toți membrii comitetului executiv și se comunică, în scris, tuturor proprietarilor.“;
–
Articolul 32
alin. (2): „Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv președintele asociației de proprietari, răspund personal sau în solidar, după caz, în fața legii și a proprietarilor pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.“;
–
Articolul 33
alin. (3): „Pentru neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociației de proprietari răspund personal sau în solidar, în fața legii și a proprietarilor, pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.“;
–
Articolul 36
lit. g):
Administratorul, persoană fizică sau juridică, are, în principal, următoarele atribuții: [...]
g)
informarea trimestrială, în scris sau prin poșta electronică, a proprietarilor, membrii asociației de proprietari, cu privire la situația financiară cuprinzând toate elementele de cheltuieli, venituri, încasări și plăți aferente asociației de proprietari, sub semnătura proprie și contrasemnată de președintele și de cenzorul asociației de proprietari.
13.
În opinia autorului excepției, prevederile legale criticate contravin dispozițiilor constituționale cuprinse în
art. 1
- Statul român,
art. 16
- Egalitatea în drepturi,
art. 21
- Accesul liber la justiție,
art. 31
- Dreptul la informație,
art. 51
- Dreptul de petiționare și
art. 52
- Dreptul persoanei vătămate de o autoritate publică.
14.
Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea constată că
reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire la înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și modul de administrare și de exploatare a clădirilor de locuințe aflate în proprietatea a cel puțin trei persoane fizice sau juridice. Raporturile juridice reglementate prin
sunt cele stabilite între proprietari și asociațiile de proprietari, iar nu între asociații și chiriași. De asemenea, potrivit
art. 58 alin. (2) din Legea nr. 230/2007 , nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari, prevăzute de
Legea nr. 230/2007 . Astfel, ținând cont de sfera de reglementare a
Legii nr. 230/2007 , opțiunea legiuitorului a fost aceea de a stabili îndeplinirea obligațiilor asociației de proprietari, reglementate prin textele de lege criticate, numai la solicitarea proprietarilor.
15.
Curtea observă că prin
Decizia Plenului Curții Constituționale nr. 1 din 8 februarie 1994 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 69 din 16 martie 1994, a reținut că principiul egalității în fața legii presupune instituirea unui tratament egal pentru situații care, în funcție de scopul urmărit, nu sunt diferite. De aceea el nu exclude, ci, dimpotrivă, presupune soluții diferite pentru situații diferite. Aplicând aceste considerente la cauza de față, Curtea reține că, potrivit
art. 555 alin. (1) din Codul civil , proprietarul exercită prerogativele dreptului de proprietate asupra unui bun, respectiv posesia, folosința și dispoziția, în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege. Pe de altă parte, locatarul unui bun imobil, potrivit
art. 1.777 din Codul civil , deține numai folosința respectivului bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie. Prin urmare, situațiile în care se află proprietarul și locatarul sunt diferite, astfel încât legiuitorul și-a manifestat opțiunea de a reglementa diferit raporturile acestora cu asociația de proprietari, fără a aduce atingere
art. 16 din Constituție .
16.
Pe de altă parte, Curtea reține că raporturile juridice stabilite între proprietari și locatari sunt reglementate de un alt act normativ -
- la
art. 1.777
și următoarele ce statuează cu privire la contractul de locațiune. Prin clauzele contractului de locațiune, în temeiul libertății contractuale, proprietarul și chiriașul pot să stipuleze cu privire la obligațiile ambelor părți, inclusiv asupra comunicării către chiriaș a informărilor transmise de asociația de proprietari numai proprietarului, potrivit textelor de lege criticate. De asemenea, locatarul are posibilitatea de a cunoaște cheltuielile privind întreținerea datorată, precum și alte sume pe care asociația le poate stabili în sarcina proprietarului, deoarece, potrivit
art. 481 din Legea nr. 230/2007 , asociația de proprietari va afișa lunar, la vedere, lângă lista de plată a cheltuielilor acesteia, modalitatea de calcul în urma căreia au rezultat sumele lunare de plată ale proprietarilor. Modalitatea de calcul va conține și va arăta explicit toate costurile și sumele care formează totalul de plată al proprietarilor, respectiv modul de calcul și de repartizare a acestor cheltuieli către proprietari.
17.
Curtea constată că raporturile locatarului cu proprietarul se întemeiază pe clauzele cuprinse în contractul de locațiune, inclusiv în ceea ce privește obligația de plată a întreținerii și a altor cheltuieli, iar, în cazul nerespectării contractului, locatarul poate introduce cereri de chemare în judecată inclusiv pentru o plată nedatorată. Niciun text dintre cele criticate nu prevede o interdicție de acces la justiție, astfel că nu poate fi reținută critica referitoare la încălcarea
art. 21 din Constituție .
18.
Curtea reține că prevederile
art. 31 ,
51
și
52 din Constituție
nu sunt aplicabile în cauză deoarece se referă la „autorități publice“, or, asociațiile de proprietari nu intră în sfera acestora.
19.
Referitor la critica privind încălcarea
art. 1 din Constituție , Curtea observă că prin
Decizia nr. 1.313 din 4 octombrie 2011 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 12 din 6 ianuarie 2012, a reținut că excepția de neconstituționalitate cuprinde 3 elemente: textul contestat din punctul de vedere al constituționalității, textul de referință pretins încălcat, precum și motivarea de către autorul excepției a relației de contrarietate existente între cele două texte, cu alte cuvinte, motivarea neconstituționalității textului criticat. În cazul în care excepția de neconstituționalitate nu cuprinde motivarea ca element al său, iar din textul constituțional invocat nu se poate desluși în mod rezonabil vreo critică de neconstituționalitate, datorită generalității sale excepția va fi respinsă ca inadmisibilă întrucât nu este motivată. Aplicând aceste considerente în cauza de față Curtea constată că textul constituțional invocat este unul general, prin raportare la acesta excepția apărând ca nemotivată.
20.
Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul
art. 146 lit. d)
și al
art. 147 alin. (4) din Constituție , al
art. 1-3 , al
art. 11 alin. (1) lit. A.d)
și al
art. 29 din Legea nr. 47/1992 , cu unanimitate de voturi,
CURTEA CONSTITUȚIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate ridicată de Dan Băzăvan în Dosarul nr. 24.071/303/2017 al Judecătoriei Sectorului 6 București - Secția civilă și constată că dispozițiile
art. 10 , ale
art. 25 alin. (4) , ale
art. 32 alin. (2) , ale
art. 33 alin. (3)
și ale
art. 36 lit. g) din Legea nr. 230/2007
privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari sunt constituționale în raport cu criticile formulate.
Definitivă și general obligatorie.
Decizia se comunică Judecătoriei Sectorului 6 București - Secția civilă și se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Pronunțată în ședința din data de 22 aprilie 2021.
PREȘEDINTELE CURȚII CONSTITUȚIONALE prof. univ. dr. VALER DORNEANU Magistrat-asistent, Cristina Cătălina Turcu
Textul este prelucrat automat din sursa indicată; numerotarea și legăturile pot conține erori. Referințele subliniate duc la actele citate, așa cum au fost identificate de noi.