Decizia nr. 641/2019

Articolul 891

din Codul civil

reprezintă un corolar al principiului priorității, recunoscând eficiența înscrierii în cartea funciară a titularului care a procedat primul la înscrierea titlului de dobândire, indiferent de data acestuia. Principiul priorității reprezintă o aplicare în materia publicității imobiliare a principiului de drept roman „qui prior tempore potior jure“. Mai mult, acest text legal asigură și garantează siguranța circuitului civil în situația ivirii unui conflict între cumpărătorii unui imobil de la același vânzător.

9.

Președinții celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

CURTEA,

examinând actul de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului și Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile

Constituției,

precum și

Legea nr. 47/1992 , reține următoarele:

10.

Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor

art. 146 lit. d) din Constituție , precum și ale

art. 1 alin. (2) , ale

art. 2 ,

3,

10

și

29 din Legea nr. 47/1992 , să soluționeze excepția de neconstituționalitate.

11.

Obiectul excepției de neconstituționalitate îl reprezintă

art. 891 din Codul civil , care are următorul cuprins: „În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu același autor, drepturi asupra aceluiași imobil care se exclud reciproc, cel care și-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în cartea funciară“.

12.

În opinia autorilor excepției de neconstituționalitate, prevederile legale criticate contravin dispozițiilor constituționale ale

art. 44 -

Dreptul de proprietate privată, astfel cum acestea se interpretează, în temeiul

art. 20 alin. (1) din Constituție , prin prisma exigențelor

art. 1 din Protocolul nr. 1

la

Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale .

13.

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea reține că principala critică de neconstituționalitate formulată vizează faptul că

art. 891 din Codul civil

acordă unei persoane posibilitatea să lipsească de proprietate o altă persoană pentru simplul motiv că cea din urmă, titular mai vechi al unui drept de proprietate privată, a fost delăsătoare și nu și-a făcut publică proprietatea sa, neintabulându-și dreptul de proprietate în cartea funciară.

14.

Cu privire la această critică de neconstituționalitate, Curtea observă că

art. 885 din Codul civil

consacră efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară, înscrierea făcându-se în baza înscrisurilor doveditoare ale actului sau faptului care a generat drepturile reale imobiliare respective.

Articolul 891

din Codul civil

stabilește principiul anteriorității înscrierii în cartea funciară, astfel încât ordinea înscrierilor este determinată de data înregistrării cererilor însoțite de înscrisurile justificative [prior tempore potiur iure]. Această regulă rezultă în mod firesc din principiul consacrat la

art. 885 din Codul civil

și sancționează lipsa de diligență a dobânditorului care nu procedează la înscrierea dreptului său în cartea funciară, deși titlul de dobândire este anterior celui care a dobândit ulterior de la același proprietar tabular, dar a cerut înscrierea dreptului. Textul protejează securitatea circuitului juridic civil, pentru că, în dezvoltarea principiului prevăzut la

art. 885 din Codul civil , asigură respectarea prezumției exactității înscrierilor în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare. În caz contrar, s-ar ajunge la o situație de insecuritate juridică, în sensul că titularul dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară nu se va putea bucura de caracterul cert al dreptului dobândit pe calea înscrierii, iar terții dobânditori nu ar cunoaște niciodată situația juridică exactă a imobilului.

15.

Curtea subliniază faptul că beneficiarul unui act/fapt juridic care justifică înscrierea în cartea funciară nu dobândește un drept real imobiliar decât prin înscrierea acestuia în cartea funciară. Această înscriere se efectuează în baza unui înscris autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative [ art. 888 din Codul civil] . Ceea ce solicită însă autorii excepției de neconstituționalitate este ca efectul constitutiv de drepturi să se dobândească în funcție de data înscrisurilor doveditoare ale actului sau faptului care generează drepturile reale imobiliare respective, aspect care antamează

art. 885 din Codul civil . În consecință, în concepția acestora, ori de câte ori s-ar descoperi un înscris doveditor anterior celui care a stat la baza înscrierii în cartea funciară, ar urma ca înscrierea realizată să fie radiată, iar drepturile reale imobiliare rezultate din înscrisul descoperit să fie înscrise în cartea funciară. O asemenea construcție juridică nu poate fi acceptată pentru că, în realitate, răstoarnă efectul constitutiv al înscrierii în cartea funciară, îl relativizează și îl poziționează în sfera opozabilității. Or, legiuitorul, adoptând noul Cod civil, a dorit să se îndepărteze de la efectul de opozabilitate și să

consacre efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară.

16.

Totodată, legiuitorul a reglementat, prin

art. 892 din Codul civil , și posibilitatea radierii unul drept real imobiliar înscris anterior în anumite condiții prestabilite. Astfel, cel care a fost îndreptățit, printr-un act juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferențial față de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele 3 condiții: a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferențial să fie anterior aceluia în baza căruia terțul și-a înscris dreptul; b) dreptul reclamantului și cel al terțului dobânditor să provină de la un autor comun; c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie, după caz.

17.

Având în vedere cele expuse, Curtea constată că lipsa de diligență a dobânditorului care nu a procedat la înscrierea imediată a dreptului său real imobiliar în cartea funciară nu poate conduce la încălcarea dreptului său de proprietate privată, tocmai pentru că, prin neînscriere, acesta nu a dobândit încă un drept de proprietate asupra imobilului respectiv.

18.

Legiuitorul are competența constituțională de a stabili că dreptul de proprietate asupra imobilelor se dobândește de la data încheierii actului generator al înscrierii în cartea funciară sau de la momentul înscrierii în cartea funciară [data procedurii efectelor înscrierii este cea a înregistrării cererii de înscriere]. Dacă până la intrarea în vigoare a

Codului civil

dreptul de proprietate se dobândea de la momentul încheierii actului generator al înscrierii în condițiile în care înscrierea avea caracter de opozabilitate, în prezent, legiuitorul a schimbat această regulă, astfel că a rt. 44 din Constituție

nu mai protejează de la data actului generator al înscrierii dreptul de proprietate asupra imobilului. O asemenea schimbare de concepție impune o condiționare pentru dobândirea proprietății, condiționare care are un scop legitim, și anume asigurarea unei securități sporite a raporturilor juridice civile. Totodată, are un caracter adecvat, apt să atingă scopul legitim urmărit, este necesar pentru asigurarea caracterului cert și corect al raporturilor juridice și respectă un just echilibru între interesul general privind cunoașterea situației juridice a imobilelor, a existenței unei situații centralizate a acestora, a realității și exactității registrelor publice, pe de o parte, și cel individual al persoanei, de a avea cât mai repede constituit dreptul de proprietate, pe de altă parte. Totodată, această condiție nu impune o sarcină disproporționată individului, mai ales că, spre exemplu, în privința înscrisurilor autentice,

art. V din Actul adițional

nr. 1.034.784/833/2011 la Protocolul de colaborare încheiat între Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și Uniunea Națională a Notarilor Publici din România privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară în aplicarea L egii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată , cu modificările și completările ulterioare, anexă la

Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 337/2011 , publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 260 din 13 aprilie 2011, prevede că „în ziua întocmirii sau cel mai târziu a doua zi lucrătoare, consecutivă celei în care s-a autentificat actul sau sa emis certificatul de moștenitor ori de legatar, pentru bunurile imobile succesorale înscrise în cartea funciară sau care au documentație cadastrală, notarul public are obligația de a transmite biroului de cadastru și publicitate imobiliară cererea de înscriere în cartea funciară însoțită de actul notarial în original“. Se mai reține că drepturile reale ce provin din moștenire se dobândesc fără înscriere în cartea funciară, astfel că dobânditorul practic trebuie să manifeste diligență în privința înscrierii în cartea funciară a hotărârii judecătorești rămase definitivă sau a actelor emise de autoritățile administrative [ art. 888 din Codul civil] .

19.

În concluzie, ține de opțiunea legiuitorului să stabilească condițiile în care se dobândesc drepturile reale imobiliare, iar faptul că acesta a stabilit înscrierea în cartea funciară drept regulă a dobândirii/constituirii acestora nu impietează cu nimic asupra dreptului de proprietate privată prevăzut de a rt. 44 din Constituție / art. 1 din Protocolul adițional

la

Convenție.

20.

Totodată, Curtea reține că, potrivit

art. 56 din Legea nr. 71/2011 ,

(1)

Dispozițiile

Codului civil

privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile L egii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată , cu modificările și completările ulterioare.

(2)

Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți“. Prin urmare, ține de competența instanțelor judecătorești să stabilească, în cauzele pe care le au de soluționat, dacă înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară are efect constitutiv în sensul

art. 891 din Codul civil

sau de opozabilitate, prin aplicarea

art. 56 din Legea nr. 71/2011 , în funcție de stadiul lucrărilor cadastrale în unitatea administrativ-teritorială în care sau înscris în cartea funciară mențiunile cu privire la drepturile tabulare dobândite.

21.

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul

art. 146 lit. d)

și al

art. 147 alin. (4) din Constituție,

al

art. 1-3,

al

art. 11 alin. (1) lit. A.d)

și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 , cu unanimitate de voturi,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate ridicată de Andrei Ștefan Deculescu și Mihaela Delia Chivu în Dosarul nr. 2.030/183/2015 al Tribunalului Dolj - Secția I civilă și constată că dispozițiile

art. 891 din Codul civil

sunt constituționale în raport cu criticile formulate.

Definitivă și general obligatorie.

Decizia se comunică Tribunalului Dolj - Secția I civilă și se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Pronunțată în ședința din data de 15 octombrie 2019.