Decizia nr. 30/1994

Curtea Constituțională a fost sesizată, la data de 3 martie 1994, de către 26 senatori, respectiv de domnii Constantin Moiceanu, Gabor Menyhert Hajdu, Zoltan Hosszu, Bela Marko, Ion Manea, Vasile Vetisanu, Emilian Buzica, Florin Buruiana, Nicolae Manolescu Apolzan, Andrei Potcoava, Emil Tocaci, Adrian Dumitru Popescu-Necsesti, Alexandru Paleologul, Radu Vasile, Lajos Magyari, Karoly Ferenc Szabo, Tiberiu Ștefan Incze, Petre Constantin Buchwald, Adrian Sarbu, Gheorghe Frunda, Denes Sereș, Nistor Badiceanu, Gabor Kozsokar, Radu Ceontea, Voicu Valentin Glodean și Ioan Paul Popescu asupra neconstitutionalitatii art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative.

În sesizare, grupul de senatori susține, în esenta, ca art. 1 al legii este contrar art. 41 alin. (1) și art. 135 alin. (1) din Constituție, art. 2 și art. 3 încalcă principiul neretroactivitatii legii, consacrat de art. 15 alin. (2) din Constituție, iar art. 4 contravine principiului separarii puterilor în stat.

Potrivit

art. 19 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , s-au solicitat președinților celor două Camere ale Parlamentului, precum și Guvernului, punctele lor de vedere în legătură cu sesizarea primită. De asemenea, în temeiul art. 53 din Regulamentul de organizare și funcționare a Curții Constituționale, s-a cerut opinia prof. univ. dr. Francisc Deak de la Facultatea de Drept a Universitatii București.

În punctul de vedere al președintelui Camerei Deputaților se apreciază ca prevederile art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative sunt constituționale. Cu privire la art. 1 se susține ca, în sesizare, se confunda titularul actual al dreptului de proprietate asupra suprafețelor locative respective, care este statul, cu fostul proprietar, înlăturat din dreptul sau prin naționalizare, or, calitatea statului de proprietar nu poate fi contestată în lipsa adoptării unei legi care să declare nule actele de trecere în proprietatea statului a unor proprietăți. În consecința, legea, ca act juridic al statului, poate impune orice condiție referitoare la contractele încheiate, inclusiv prelungirea acestora. De asemenea, se considera ca prin dispozițiile

art. 1 nu se încalcă dreptul de proprietate, deoarece Legea nr. 5/1973

este încă în vigoare, iar, potrivit pct. 3 din anexa nr. 2 la

H.C.M. nr. 860/1973 , care stabilește modelul contractului - tip de închiriere, se menționează: "La expirarea termenului, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului [...] în afară de cazurile expres prevăzute de lege, modificarea sau rezilierea contractului se poate face numai cu acordul ambelor părți". În legătură cu art. 2 din lege, se apreciază ca prin acesta nu se încalcă principiul neretroactivitatii legii, consacrat prin art. 15 alin. (2) din Constituție, întrucît legea în discuție nu a creat drepturi și obligații noi față de reglementările similare (în vigoare până la 31 decembrie 1987), ci a consfintit o stare de fapt existenta, respectiv raporturile juridice de închiriere, care au continuat să se desfășoare. De aceea se considera ca și în lipsa unei prelungiri prin lege a valabilității raporturilor juridice de închiriere acestea au continuat sa existe, părțile indeplinindu-și în mod reciproc obligațiile. Referitor la neconstituționalitatea art. 3, se susține ca autorii nu au observat faptul ca reglementarea se referă la închirierea garajelor proprietate de stat și nu la suprafețele destinate acestui scop - proprietatea unor persoane fizice. Cu privire la art. 4, se apreciază ca este constituțional, dispozițiile sale nereprezentând o imixtiune a legislativului în activitatea judecătorească. În acest sens, se menționează că, potrivit

art. 21 din Legea nr. 5/1973 , "Nici o persoană nu poate fi evacuata din locuinta deținută în mod legal decît în cazurile și în condițiile prevăzute de lege". Art. 23 și art. 64 din aceeași lege prevăd situațiile și condițiile în care se poate cere evacuarea, iar printre acestea nu figurează "încetarea contractului de închiriere" pe considerentul că nu a fost reînnoit. Se apreciază ca textul art. 4 din lege este, de altfel, și inutil, întrucît o lege în vigoare este obligatorie pentru toți subiectii cărora li se adresează, inclusiv pentru instanțele judecătorești.

Potrivit opiniei prof. univ.dr. Francisc Deak, legiuitorul poate stabili reguli privind conținutul și limitele dreptului de proprietate, asa cum prevede expres art. 41 alin. (1) din Constituție și după cum rezultă și din dispozițiile art. 135 alin. (6) ale legii fundamentale, conform cărora proprietatea este inviolabilă în condițiile legii. În același sens, din dispozițiile art. 480 și art. 475 din Codul civil rezultă ca dreptul de dispoziție al proprietarului se exercită în condițiile prevăzute de lege. De altfel, cu referire la legislația locativă exista o reglementare specială care asigura stabilitatea contractului de închiriere atât în dreptul german, cît și în dreptul francez, iar din compararea acestor legislații cu cea instituită prin

Legea nr. 5/1973

rezultă o similitudine de soluții, îndeosebi în ce privește art. 64 al legii. În legătură cu critica formulată în sesizare, referitoare la încălcarea principiului neretroactivitatii legii, se considera ca aceasta nu are în vedere legislația locativă în vigoare, potrivit căreia, la expirarea termenului, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, iar evacuarea să se poate face numai în condițiile prevăzute de lege ( art. 21 din Legea nr. 5/1973

și, îndeosebi, dispozițiile art. 64 privind schimbul obligatoriu de locuințe). Deci prelungirea și reînnoirea contractelor de închiriere se considera ca s-au produs după 1 ianuarie 1988, când a încetat ultima prorogare legală "în virtutea legislației locative, independent de noua lege, care consacra o prelungire care oricum s-a produs anterior". Cît privește obiecția de neconstituționalitate legată de imixtiunea organului legislativ în treburile organelor judecătorești, se apreciază ca ea nu poate fi reținută întrucît "legea noua reconfirma o soluție care ar urma să fie aplicată în lipsa ei".

Președintele Senatului și Guvernul nu au comunicat punctele lor de vedere.

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ,

având în vedere sesizarea grupului de senatori, punctul de vedere al Camerei Deputaților, opinia prof. univ. dr. Francisc Deak, prevederile art. 41, art. 43 și art. 135 din Constituție, precum și dispozițiile

art. 17 - 19 din Legea nr. 47/1992 , retine următoarele:

Sesizarea privește dispozițiile art. 1-4 din Legea pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative.

Curtea Constituțională, în temeiul

art. 3 alin. (2) din Legea nr. 47/1992 , constata ca este competența să soluționeze sesizarea care s-a făcut cu respectarea prevederilor art. 144 lit. a) din Constituție și ale art. 17 alin. (1) din legea sa organică.

La art. 1, textul prevede prelungirea de drept a contractelor de închiriere aflate în curs de executare pe o perioadă de 5 ani, indiferent de proprietar, fie ca suprafețele locative sunt ocupate de persoane fizice, fie de așezăminte social-culturale și de învățământ, de partide politice și alte organizații neguvernamentale. În sesizare se susține ca art. 1 din lege violeaza art. 41 alin. (1) din Constituție, care garantează dreptul de proprietate, și art. 135 alin. (1) din legea fundamentală, care impune statului ocrotirea proprietății. În acest sens se arata ca "garantarea dreptului de proprietate presupune respectarea dezmembramintelor acestui drept și, în mod special, a dreptului de dispoziție. Proprietarului nu i se poate impune de lege un raport contractual la care nu-și da consimțământul".

Curtea apreciază ca aceasta critica nu este intemeiata.

Potrivit art. 41 alin. (1) din Constituție, conținutul și limitele dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege. Aceasta prevedere permite legiuitorului ca în considerarea unor interese specifice sa instituie reguli care să armonizeze incidența și a altor drepturi fundamentale ale cetățenilor decît cel de proprietate, într-o interpretare sistematica a Constituției, astfel încât ele sa nu fie suprimate prin modul de reglementare a dreptului de proprietate. În acest sens, Curtea Constituțională, în Decizia nr. 6/1992, a statuat ca reglementarea contractului de închiriere nu privește regimul general al proprietății. De aceea prelungirea prin lege a acestui contract, în scop de protecție a chiriașilor, poate fi instituită prin lege ordinară. O asemenea măsura de protecție își are temeiul constituțional în prevederile art. 43 din Constituție, potrivit cărora statul este obligat sa ia măsuri de protecție socială de natura să asigure cetățenilor un nivel de trai decent. Conținutul notiunii de nivel de trai decent nu este definit de Constituție, dar el rezultă în funcție de situațiile avute în vedere de legiuitor, precum și în funcție de reglementările internaționale privind drepturile omului, obligatorii în temeiul art. 11 și art. 20 din Constituție.

În acest sens, potrivit art. 25 din Declarația Universala a Drepturilor Omului, dreptul la un nivel de trai corespunzător cuprinde, printre altele, și dreptul la locuinta. În același sens, art. 11 din Pactul internațional cu privire la drepturile economice, sociale și culturale prevazind obligația statelor de a recunoaște dreptul oricărei persoane la un nivel de trai suficient pentru ea însăși și familia să se referă, în mod expres, și la locuinta.

Legea interna trebuie să dezvolte aceste principii, aducind soluții concrete în diferite domenii supuse reglementării.

Se desprinde concluzia ca legiuitorul intern, dând curs acestor dispoziții, este îndreptățit, stabilind conținutul și limitele dreptului de proprietate, sa țină seama nu numai de interesele proprietarilor, ci și de cele ale chiriașilor, cărora trebuie să le asigure dreptul la o locuinta, realizind astfel un echilibru între aceste comandamente constituționale.

Prelungirea termenului de validitate a contractelor de închiriere apare astfel ca o măsura de politica legislativă care se înscrie în întregime în ansamblul prevederilor legii fundamentale.

Trebuie remarcat ca, spre deosebire de ceea ce se susține în sesizare, prelungirea contractelor nu atinge cu nimic dreptul de dispoziție al proprietarului, acesta nefiind afectat în nici un mod. Închirierea este în dreptul civil un simplu act de administrare, care nu afectează atributul dispoziției. Proprietarul își conserva intact dreptul sau de proprietate, beneficiază de toate drepturile ce decurg și este ținut de toate obligațiile ce îi revin.

De altfel, prelungirea prin lege a contractelor de închiriere este o practica cunoscută și în alte tari. Prevederi în acest sens se intilnesc, de exemplu, în legislația franceza, cît și în cea germană, după cum se întâlneau și în legislația interbelica din țara noastră.

La art. 2, textul legii prevede că toate contractele de închiriere existente la 1 ianuarie 1988 și cele încheiate și expirate după această dată se reinnoiesc tot pe o perioadă de 5 ani, dacă chiriașul ocupa și în prezent spațiul locativ care a făcut obiectul închirierii. În sesizare se susține ca dispoziția violeaza principiul neretroactivitatii legii, consacrat de art. 15 alin. (2) din Constituție, întrucît "este evident ca un contract expirat nu poate fi reînnoit decît prin efectul retroactiv al legii".

Curtea considera ca nici aceasta critica nu este intemeiata.

În realitate, potrivit legislației în vigoare, contractele de închiriere nu au expirat în perioada anterioară legii, astfel ca lege nu conferă efect retroactiv nici unui contract de închiriere, ci prelungește doar, în viitor efectele acestora. Sediul materiei contractului de închiriere se găsește în

Legea nr. 5/1973 , urmată de clauzele contractului de închiriere-tip, prevăzute de

H.C.M. nr. 860/1973 , acte normative aflate în vigoare.