Regulamentul din 11 octombrie 1996

Articolul 1

Prezentul regulament-cadru stabileste modul de înființare și de functionare a asociațiilor de proprietari, precum și modul de administrare și de exploatare a unor cladiri aflate în proprietate.

Articolul 2

Regulamentul-cadru se aplică tuturor cladirilor cu mai multe apartamente în proprietate privată sau mixta, inclusiv în cazul celor având spatii cu alta destinatie decit aceea de locuinta.

Articolul 3

Termenii utilizati în prezentul regulament au urmatorul înțeles:

a) Prin bloc de locuinte - cladire - condominiu se înțelege o proprietate imobiliara, din care unele părți au alta destinatie decit aceea de locuinta, respectiv apartamente proprietate individuala, iar restul este proprietate comuna indiviza.

Proprietatea imobiliara nu este un condominiu decit dacă cota-parte indiviza de proprietate comuna revine proprietarilor apartamentelor și nu poate fi separata de proprietatea asupra apartamentelor.

b) Prin spatiu, respectiv apartament, se înțelege o parte dintr-o cladire destinata locuirii, în regim de proprietate individuala, care, împreună cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna, constituie o unitate de proprietate imobiliara.

Cu excepția unor situații pentru care exista alte prevederi exprese în acest regulament-cadru sau în acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuinte/condominiu trebuie considerate în acelasi mod ca și drepturile de proprietate asupra altor proprietăți imobiliare.

c) Prin proprietate comuna se înțelege toate părțile dintr-o cladire aflata în proprietate, care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către toți proprietarii din acea cladire.

Proprietatea comuna este indivizibila și este deținută de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate.

Proprietatea comuna include toate părțile proprietății care sunt în folosință comuna, ca: terenul pe care este construita cladirea, curtea inclusa, fundatia, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, cosurile de fum, scarile, holurile, pivnitele, subsolurile, casa scarii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele.

Proprietatea comuna include instalații ale cladirii aflate în folosință comuna cu care a fost inzestrata cladirea în timpul construcției sau cu care a fost dotata mai tirziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrasnete, antene, instalații de telefonie, instalații electrice, conducte de apa, sisteme de incalzire și conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comuna până la punctele de distribuție din apartamentele individuale.

d) Prin cota-parte se înțelege cota de proprietate care îi revine fiecarui apartament proprietate individuala, din proprietatea comuna, și este înscrisă în actul de proprietate.

În situația în care cotele-părți nu sunt inscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafața locativa a fiecarui apartament și totalul suprafețelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.

e) Prin fondatori se înțelege orice persoană juridica, inclusiv statul, o institutie a administrației publice locale, o persoană sau un grup de persoane care acționează împreună, care sau în numele careia se infiinteaza un condominiu și care prin vinzare sau orice alta forma de transfer ofera spatii, respectiv apartamente într-un bloc de locuinte pentru proprietarii individuali.

f) Prin proprietar al spatiului, respectiv al apartamentului, se înțelege persoana sau grupul de persoane care are în proprietate acel spatiu, respectiv apartament, într-un bloc de locuinte/condominiu.

g) Prin asociație de proprietari se înțelege organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o cladire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixta.

h) Prin acord de asociere se înțelege actul care consfinteste hotărârea proprietarilor de a se asocia, după inregistrarea proprietății în Cartea funciara.

i) Prin cheltuieli comune se înțelege cheltuielile sau oblibațiile financiare ale asociației, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinta.

Articolul 4

Asociația de proprietari se constituie în cadrul unei adunări, convocata în termen de 60 de zile de la data la care întreaga cladire a fost înregistrată în Cartea funciara.

Membrii asociației vor fi toți proprietarii apartamentelor, inclusiv primaria sau fondatorul, atit timp cit acestia continua să dețină unul sau mai multe apartamente din cladire.

Articolul 5

Asociația de proprietari dobândește personalitate juridica în momentul înregistrării la judecatoria pe raza careia se afla cladirea pentru care s-a constituit asociația, potrivit regulilor privind persoanele juridice.

În cazul cladirilor cu mai puțin de 20 de proprietari asociați, asociația se poate constitui pe grupe de cladiri invecinate, reunind, de regula, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune în gospodarirea proprietății.

Articolul 6

Judecatoria se pronunță asupra cererii de înregistrare, pe baza acordului de constituire și a statutului asociației de proprietari.

Statutul asociației de proprietari se întocmește în baza prezentei legi și a prezentului regulament-cadru al asociațiilor de proprietari.

Articolul 7

Asociațiile de locatari din cladirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixta, inclusiv ca urmare a aplicarii prevederilor

Decretului-lege nr. 61/1990

și ale

Legii nr. 85/1992 , se vor transforma în asociații de proprietari potrivit normelor cuprinse în prezentul regulament-cadru.

Articolul 8

Acordul de asociere trebuie să conțină:

a) adresa proprietății;

b) numele și prenumele proprietarilor unităților locative;

c) descrierea proprietății, cuprinzind: descrierea cladirii, structura cladirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe numar de camere, terenul aferent cladirii.

Descrierea trebuie să fie suficienta din punct de vedere juridic pentru inregistrarea în Cartea funciara de la biroul de înregistrare a proprietăților imobiliare;

d) planse sau schite, în măsura să asigure o buna identificare, prin localizare și suprafața, a fiecarui spatiu, respectiv apartament, din structura cladirii;

e) enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comuna;

f) cota-parte ce revine fiecarui apartament din proprietatea comuna.

Articolul 9

La intrunirea constitutiva a asociației de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv și o comisie de cenzori și vor hotari numărul membrilor acestora și durata mandatelor lor.

Membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cunoștințe de specialitate și experienta în domeniile economic, financiar și juridic.

Asociația de proprietari poate delega atribuțiile comisiei de cenzori, de control financiar și contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociații sau agenti economici specializati.

Candidatul care va obtine cel mai mare numar de voturi va deveni președintele asociației de proprietari.

Articolul 10

Stabilirea cotelor-părți din veniturile și cheltuielile comune se face proportional cu cota-parte din proprietatea comuna aferenta fiecarui apartament.

Articolul 11

În cazul spatiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relatiile de coproprietate între proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

Articolul 12

Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puțin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spatii cu alta destinatie decit aceea de locuinta.

Orice amendare sau modificare trebuie să fie înregistrată la judecatoria pe raza careia se afla cladirea.

Articolul 13

În cazul în care apartamentele, respectiv spatiile, pot fi adaugate sau retrase din asociație, acordul de asociere trebuie să stabileasca formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor rămase în asociație.

Articolul 14

Proprietarul unui apartament este obligat sa mențină apartamentul în stare buna, pe propria sa cheltuiala. Nici un proprietar nu poate încalcă sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala.

Articolul 15

Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul în apartamentul sau al unui reprezentant al asociației, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepție cazurile de urgenta când nu este necesar nici un preaviz.

Articolul 16

Administrarea, întreținerea și reparatiile proprietății comune cad în sarcina asociației, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuielile comune.

Asociația de proprietari poate angaja alte persoane sau poate incheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.

Articolul 17

Asociația de proprietari, cu intrunirea majorității voturilor, poate intreprinde măsuri vizind îmbunătățirea confortului și a eficientei cladirii. Instalatiile mai importante, ca: boilerele cu apa calda, încălzirea centrala, rezervoarele de apa, lifturile și alte dotari de amploare similara pot fi schimbate de asociație numai cu aprobarea a cel puțin 75% din numărul voturilor proprietarilor.

Indiferent de natura interventiilor, se va avea în vedere menținerea aspectului armonios și unitar al intregii cladiri.

Articolul 18

Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari apartamentului sau, fără a pune în pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor apartamente.

Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietății comune, fără a obtine mai intii acceptul din partea asociației de proprietari.

Articolul 19

Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate prin acord între proprietarii apartamentelor respective și cu instiintarea asociației de proprietari.

Zidurile dintre apartamente și proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

Articolul 20

Dacă proprietarul unui apartament sau oricare altă persoană care acționează în numele sau provoaca daune oricarei părți din proprietatea comuna sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie să repare stricaciunile sau sa plateasca cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

Articolul 21

După prima intrunire organizatorica, de constituire a asociației de proprietari, va avea loc cel puțin o dată pe an o adunare generală a membrilor asociației.

Adunarea generală este alcatuita din toți membrii asociației de proprietari.

Intrunirile speciale ale asociației pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către proprietarii de apartamente, reprezentind cel puțin 20% din cotele de proprietate.

Toți proprietarii trebuie anuntati asupra oricarei intruniri a asociației de proprietari cu cel puțin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

Articolul 22

Asociația de proprietari poate adopta decizii, dacă cel puțin 2/3 din numărul membrilor sunt prezenți personal sau prin reprezentant.

Dacă nu este intrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendata și reconvocata.

La adunarea reconvocata, dacă exista dovada ca toți membrii asociației de proprietari au fost convocati, deciziile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenți.

Articolul 23

Pentru adoptarea deciziilor în adunarea asociației de proprietari, se vor avea în vedere urmatoarele:

a) votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;

b) proprietarul poate fi reprezentat de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o imputernicire semnata de către proprietarul în numele caruia voteaza;

c) un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult inca un membru absent, prin imputernicire scrisa;

d) în cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv.

Deciziile asociației de proprietari vor fi luate, în general, cu un vot reprezentind majoritatea simpla din totalitatea voturilor obtinute.

Articolul 24

Asociația de proprietari indeplineste urmatoarele atribuții:

a) adopta și amendeaza bugetele de venituri și cheltuieli, precum și fondul de rulment; încasează cotele obisnuite și speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente și de la proprietarii spatiilor cu alta destinatie decit aceea de locuinta;

b) angajează și suspenda din functie pe cel care administreaza proprietatea sau pe ceilalti functionari sau angajați, în vederea administrarii și bunei functionari a cladirii; personalul necesar bunei gospodariri a părților și a instalațiilor de folosință comuna ale cladirilor poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenție civila, conform celor stabilite prin negociere;

c) initiaza sau apara în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de cladire;

d) incheie contracte și își asuma obligații în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, în interesele legate de cladire;

e) reglementeaza folosirea, întreținerea, repararea, inlocuirea și modificarea proprietății comune;

f) impune penalizari pentru intirzierea platii cotelor de întreținere;

g) adopta sau amendeaza deciziile, regulile și regulamentele;

h) completeaza la zi cartea tehnica a construcției;

i) asigura urmarirea comportarii în timp a construcției, pe toata durata ei;

j) exercita alte atribuții care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente.

Articolul 25

Dacă o decizie a asociației de proprietari este contrara legii sau acordului de asociere sau este de natura sa produca daune considerabile intereselor unei minoritati a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate actiona în justiție valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea în justiție nu trebuie să intrerupa executarea deciziei decit în cazul în care instanța hotaraste suspendarea deciziei respective.

Articolul 26

Cu excepția atribuțiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociația de proprietari în administrarea și exploatarea cladirii.

Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru indeplinirea sarcinilor ce îi revin.

Articolul 27

Președintele asociației de proprietari reprezinta asociația în derularea contractelor și își asuma obligații în numele asociației. El reprezinta asociația de proprietari împotriva unui tert, inclusiv în actiunile judecătorești initiate de asociație împotriva unui proprietar de apartament care nu și-a indeplinit oblibațiile față de asociație sau în procesele initiate de un proprietar de apartament care contesta o decizie a asociației de proprietari.

Articolul 28

Anul fiscal al asociației de proprietari va fi anul calendaristic.

Înainte de inceputul urmatorului an fiscal și pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va pregati și va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreținere și functionare a proprietății comune.

Dacă membrii asociației de proprietari sunt de acord, se aproba și un fond pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregati și va prezenta adunarii generale suma necesară pentru alimentarea acestui fond.

Bugetul anual va trebui să fie adoptat prin votul majoritar al adunarii generale a asociației de proprietari.

Asociația de proprietari își va putea deschide cont la oricare unitate bancara sau filiala C.E.C.

Articolul 29

Toți proprietarii de apartamente trebuie să plateasca în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune.

Plata se va face conform hotărârii luate în adunarea generală.

Articolul 30

Cu aprobarea data prin votul a 2/3 din numărul membrilor asociației de proprietari, poate fi perceputa o sumă speciala, în afara cheltuielilor comune prevăzute în buget, destinata achitarii cheltuielilor comune neprevazute, dar necesare. Astfel de sume se vor plati la termenele stabilite de adunarea generală a asociației de proprietari.

Articolul 31

Asociația de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevazute, și a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.

Asociația de proprietari are dreptul de a actiona în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv cele neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

Sentinta data în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusa în aplicare prin orice modalitate permisa de Codul de procedură civila, pentru acoperirea datoriilor.