Regulamentul din 11 octombrie 1996

Articolul 1

Prezentul regulament-cadru stabilește modul de înființare și de funcționare a asociațiilor de proprietari, precum și modul de administrare și de exploatare a unor clădiri aflate în proprietate.

Articolul 2

Regulamentul-cadru se aplică tuturor clădirilor cu mai multe apartamente în proprietate privată sau mixtă, inclusiv în cazul celor având spații cu alta destinație decât aceea de locuinta.

Articolul 3

Termenii utilizați în prezentul regulament au următorul înțeles:

a) Prin bloc de locuințe - clădire - condominiu se înțelege o proprietate imobiliară din care unele părți au alta destinație decât aceea de locuinta, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comuna indiviză.

Proprietatea imobiliară nu este un condominiu decât dacă cota-parte indiviză de proprietate comuna revine proprietarilor apartamentelor și nu poate fi separată de proprietatea asupra apartamentelor.

b) Prin spațiu, respectiv apartament, se înțelege o parte dintr-o clădire destinată locuirii, în regim de proprietate individuală, care, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comuna, constituie o unitate de proprietate imobiliară.

Cu excepția unor situații pentru care exista alte prevederi exprese în acest regulament-cadru sau în acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuințe/condominiu trebuie considerate în același mod ca și drepturile de proprietate asupra altor proprietăți imobiliare.

c) Prin proprietate comuna se înțelege toate părțile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente și care sunt destinate folosirii în comun de către toți proprietarii din acea clădire.

Proprietatea comuna este indivizibilă și este deținută de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate.

Proprietatea comuna include toate părțile proprietății care sunt în folosință comuna, ca: terenul pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundația, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, coșurile de fum, scarile, holurile, pivnitele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele.

Proprietatea comuna include instalații ale clădirii aflate în folosință comuna cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcției sau cu care a fost dotată mai târziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrasnete, antene, instalații de telefonie, instalații electrice, conducte de apa, sisteme de încălzire și conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comuna până la punctele de distribuție din apartamentele individuale.

d) Prin cota-parte se înțelege cota de proprietate care îi revine fiecărui apartament proprietate individuală, din proprietatea comuna, și este înscrisă în actul de proprietate.

În situația în care cotele-părți nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafața locativă a fiecărui apartament și totalul suprafețelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.

e) Prin fondatori se înțelege orice persoană juridică, inclusiv statul, o instituție a administrației publice locale, o persoană sau un grup de persoane care acționează împreună, care sau în numele căreia se înființează un condominiu și care prin vânzare sau orice alta forma de transfer oferă spații, respectiv apartamente într-un bloc de locuințe pentru proprietarii individuali.

f) Prin proprietar al spațiului, respectiv al apartamentului, se înțelege persoana sau grupul de persoane care are în proprietate acel spațiu, respectiv apartament, într-un bloc de locuințe/condominiu.

g) Prin asociație de proprietari se înțelege organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă.

h) Prin acord de asociere se înțelege actul care consfințește hotărârea proprietarilor de a se asocia, după înregistrarea proprietății în Cartea funciară.

i) Prin cheltuieli comune se înțelege cheltuielile sau obligațiile financiare ale asociației, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinta.

Articolul 4

Asociația de proprietari se constituie în cadrul unei adunări, convocată în termen de 60 de zile de la data la care întreaga clădire a fost înregistrată în Cartea funciară.

Membrii asociației vor fi toți proprietarii apartamentelor, inclusiv primăria sau fondatorul, atât timp cat aceștia continua să dețină unul sau mai multe apartamente din clădire.

Articolul 5

Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în momentul înregistrării la judecătoria pe raza căreia se afla clădirea pentru care s-a constituit asociația, potrivit regulilor privind persoanele juridice.

În cazul clădirilor cu mai puțin de 20 de proprietari asociați, asociația se poate constitui pe grupe de clădiri invecinate, reunind, de regula, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune în gospodărirea proprietății.

Articolul 6

Judecătoria se pronunța asupra cererii de înregistrare, pe baza acordului de constituire și a statutului asociației de proprietari.

Statutul asociației de proprietari se întocmește în baza prezentei legi și a prezentului regulament-cadru al asociațiilor de proprietari.

Articolul 7

Asociațiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor

Decretului-lege nr. 61/1990

și ale

Legii nr. 85/1992 , se vor transforma în asociații de proprietari potrivit normelor cuprinse în prezentul regulament-cadru.

Articolul 8

Acordul de asociere trebuie să conțină:

a) adresa proprietății;

b) numele și prenumele proprietarilor unităților locative;

c) descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, terenul aferent clădirii.

Descrierea trebuie să fie suficienta din punct de vedere juridic pentru înregistrarea în Cartea funciară de la biroul de înregistrare a proprietăților imobiliare;

d) planșe sau schite, în măsura să asigure o buna identificare, prin localizare și suprafața, a fiecărui spațiu, respectiv apartament, din structura clădirii;

e) enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comuna;

f) cota-parte ce revine fiecărui apartament din proprietatea comuna.

Articolul 9

La întrunirea constitutivă a asociației de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv și o comisie de cenzori și vor hotărî numărul membrilor acestora și durata mandatelor lor.

Membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cunoștințe de specialitate și experienta în domeniile economic, financiar și juridic.

Asociația de proprietari poate delega atribuțiile comisiei de cenzori, de control financiar și contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociații sau agenți economici specializați.

Candidatul care va obține cel mai mare număr de voturi va deveni președintele asociației de proprietari.

Articolul 10

Stabilirea cotelor-părți din veniturile și cheltuielile comune se face proporțional cu cota-parte din proprietatea comuna aferentă fiecărui apartament.

Articolul 11

În cazul spațiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relațiile de coproprietate între proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

Articolul 12

Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puțin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spații cu alta destinație decât aceea de locuinta.

Orice amendare sau modificare trebuie să fie înregistrată la judecătoria pe raza căreia se afla clădirea.

Articolul 13

În cazul în care apartamentele, respectiv spațiile, pot fi adăugate sau retrase din asociație, acordul de asociere trebuie să stabilească formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor rămase în asociație.

Articolul 14

Proprietarul unui apartament este obligat sa mențină apartamentul în stare buna, pe propria sa cheltuiala. Nici un proprietar nu poate încalcă sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuală.

Articolul 15

Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul în apartamentul sau al unui reprezentant al asociației, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepție cazurile de urgenta când nu este necesar nici un preaviz.

Articolul 16

Administrarea, întreținerea și reparațiile proprietății comune cad în sarcina asociației, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune.

Asociația de proprietari poate angaja alte persoane sau poate încheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.

Articolul 17

Asociația de proprietari, cu întrunirea majorității voturilor, poate întreprinde măsuri vizând îmbunătățirea confortului și a eficientei clădirii. Instalațiile mai importante ca: boilere cu apa calda, încălzire centrala, rezervoare de apa, ascensoare, alte dotări de amploare similară pot fi schimbate de asociație numai cu aprobarea a cel puțin două treimi din numărul voturilor proprietarilor.

Persoanele fizice sau juridice, proprietari de locuințe în clădiri afectate de seisme, sunt obligate sa ia măsuri pentru consolidarea acestora, potrivit prevederilor legale.

Indiferent de natura interventiilor, se va avea în vedere menținerea aspectului armonios și unitar al întregii clădiri.

Articolul 18

Proprietarul poate aduce îmbunătățiri sau modificări apartamentului sau, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor apartamente.

Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietății comune, fără a obține mai întâi acceptul din partea asociației de proprietari.

Articolul 19

Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a clădirii, pot fi reamplasate prin acord între proprietarii apartamentelor respective și cu înștiințarea asociației de proprietari.

Zidurile dintre apartamente și proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a clădirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

Articolul 20

Dacă proprietarul unui apartament sau oricare altă persoană care acționează în numele sau provoacă daune oricărei părți din proprietatea comuna sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie să repare stricăciunile sau sa plătească cheltuielile pentru lucrările de reparații.

Articolul 21

După prima întrunire organizatorică, de constituire a asociației de proprietari, va avea loc cel puțin o dată pe an o adunare generală a membrilor asociației.

Adunarea generală este alcătuită din toți membrii asociației de proprietari.

Întrunirile speciale ale asociației pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către proprietarii de apartamente, reprezentând cel puțin 20% din cotele de proprietate.

Toți proprietarii trebuie anuntati asupra oricărei întruniri a asociației de proprietari cu cel puțin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

Articolul 22

Asociația de proprietari poate adopta decizii, dacă cel puțin două treimi din numărul membrilor sunt prezenți personal sau prin reprezentant.

Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendată și reconvocata.

La adunarea reconvocata, dacă exista dovada ca toți membrii asociației de proprietari au fost convocați, deciziile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenți.

Articolul 23

Pentru adoptarea deciziilor în adunarea asociației de proprietari se vor avea în vedere următoarele:

a) votul fiecărui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna;

b) proprietarul poate fi reprezentat de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de către proprietarul în numele căruia votează;

c) un membru al asociației de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă;

d) în cazul unui vot paritar, votul președintelui este decisiv.

Deciziile asociației de proprietari vor fi luate, în general, cu un vot reprezentând majoritatea simpla din totalitatea voturilor obținute.

Articolul 24

Asociația de proprietari îndeplinește următoarele atribuții:

a) adopta și amendeaza bugetele de venituri și cheltuieli, precum și fondul de rulment; încasează cotele obișnuite și speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente și de la proprietarii spațiilor cu alta destinație decât aceea de locuinta;

b) angajează și suspenda din funcție pe cel care administrează proprietatea sau pe ceilalți funcționari sau angajați, în vederea administrării și bunei funcționari a clădirii; personalul necesar bunei gospodariri a părților și a instalațiilor de folosință comuna ale clădirilor poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenție civilă, conform celor stabilite prin negociere;

c) inițiază sau apara în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de clădire;

d) încheie contracte și își asuma obligații în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, în interesele legate de clădire;

e) reglementează folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea proprietății comune;

f) impune penalizări pentru întârzierea plății cotelor de întreținere;

g) adopta sau amendeaza deciziile, regulile și regulamentele;

h) completează la zi cartea tehnica a construcției;

i) asigura urmărirea comportării în timp a construcției, pe toată durata ei;

j) exercita alte atribuții care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente.

Articolul 25

Dacă o decizie a asociației de proprietari este contrară legii sau acordului de asociere sau este de natura sa producă daune considerabile intereselor unei minorități a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate acționa în justiție valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea în justiție nu trebuie să intrerupa executarea deciziei decât în cazul în care instanța hotărăște suspendarea deciziei respective.

Articolul 26

Cu excepția atribuțiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociația de proprietari în administrarea și exploatarea clădirii.

Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru îndeplinirea sarcinilor ce îi revin.

Articolul 27

Președintele asociației de proprietari reprezintă asociația în derularea contractelor și își asuma obligații în numele asociației. El reprezintă asociația de proprietari împotriva unui terț, inclusiv în acțiunile judecătorești inițiate de asociație împotriva unui proprietar de apartament care nu și-a îndeplinit obligațiile față de asociație sau în procesele inițiate de un proprietar de apartament care contesta o decizie a asociației de proprietari.

Articolul 28

Anul fiscal al asociației de proprietari va fi anul calendaristic.

Înainte de începutul urmatorului an fiscal și pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregati și va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreținere și funcționare a proprietății comune.

Dacă membrii asociației de proprietari sunt de acord, se aproba și un fond pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul executiv va pregati și va prezenta adunării generale suma necesară pentru alimentarea acestui fond.

Bugetul anual va trebui să fie adoptat prin votul majoritar al adunării generale a asociației de proprietari.

Asociația de proprietari își va putea deschide cont la oricare unitate bancară sau filiala C.E.C.

Articolul 29

Toți proprietarii de apartamente trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune.

Plata se va face conform hotărârii luate în adunarea generală.

Articolul 30

Cu aprobarea data prin votul a două treimi din numărul membrilor asociației de proprietari, poate fi percepută o sumă specială, în afară cheltuielilor comune prevăzute în buget, destinată achitării cheltuielilor comune neprevăzute, dar necesare. Astfel de sume se vor plati la termenele stabilite de adunarea generală a asociației de proprietari.

Articolul 31

Asociația de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, și a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.

Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

Acțiunea este scutită de taxa de timbru.

Sentinta data în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă, pentru acoperirea datoriilor.