Decizia nr. 310/2012

Articolul 14

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 :

"(1) La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.

(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive:

a) locuința este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soțului, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia, numai dacă sunt cetățeni români cu domiciliul în România;

b) locuința urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență;

c) chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere;

d) în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i).

(3) Proprietarul este obligat să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b). În cazurile prevăzute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului.

(4) Sunt permise mai multe reînnoiri succesive.

(5) Chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locațiunea nu s-a reînnoit. Chiriașul este obligat să plătească întreaga chirie, precum și toate cheltuielile pentru servicii și întreținere aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuința.";

-

Articolul 23

din Legea nr. 114/1996 :

"În cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.";

- Art. 480 din Codul civil:

"Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.";

- Art. 1429 din Codul civil:

"Locatarul are două îndatoriri principale:

1. trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat sau arendat ca un bun proprietar și numai la destinația determinată prin contract; iar în lipsă de stipulație specială, la destinația prezumată după circumstanțe;

2. trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite.";

- Art. 1436 din Codul civil:

"Locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare.

Dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie să se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte de obiceiul locului".

În opinia autorilor excepției de neconstituționalitate, textele de lege criticate contravin dispozițiilor constituționale ale art. 47 referitor la nivelul de trai, art. 48 privind familia, art. 49 privind protecția copiilor și a tinerilor și celor ale art. 50 referitor la protecția persoanelor cu handicap.

Examinând excepția, Curtea constată că ulterior sesizării sale, prevederile

art. 14 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

au fost abrogate prin

art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011

pentru punerea în aplicare a

Legii nr. 287/2009

privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, iar cele

art. 23 din Legea locuinței nr. 114/1996

au fost abrogate prin art. 230 lit. s) din același act normativ.

De asemenea, prin

art. 230 lit. a) din Legea nr. 71/2011

a fost abrogat și vechiul Cod civil și deci art. 480, 1429 și 1436. Soluția legislativă cuprinsă în aceste articole a fost preluată, parțial, în art. 555 alin. (1),

art. 1.796 și 1.809 din Legea nr. 287/2009

privind Codul civil.

Prin

Decizia nr. 766 din 15 iunie 2011 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 549 din 3 august 2011, Curtea a statuat că "se poate solicita controlul de constituționalitate numai al acelor dispoziții legale care, în cazuri concrete, sunt incidente pentru soluționarea litigiilor aflate pe rolul instanțelor, legi sau ordonanțe în ansamblu ori doar anumite reglementări din cuprinsul acestora. Instituirea acestei proceduri de control al constituționalității legii aplicabile în cauza dedusă judecății instanței de fond, ca modalitate de acces la justiție, implică în mod necesar asigurarea posibilității de a o utiliza pentru toți cei care au un drept, un interes legitim, capacitate și calitate procesuală. Condiția ca dispoziția legală criticată pentru neconstituționalitate să aibă legătură cu soluționarea cauzei este, evident, necesară, dar și suficientă".

În aceste condiții, Curtea va analiza constituționalitatea prevederilor de lege cu care a fost sesizată, întrucât și-au produs efectele față de autorii excepției de neconstituționalitate, potrivit principiului tempus regit actum, în cauza concretă dedusă judecății.

Analizând excepția, Curtea constată că s-a mai pronunțat asupra prevederilor de lege criticate, prin raportare la aceleași dispoziții din Legea fundamentală și cu o motivare similară. În acest sens este

Decizia nr. 885 din 30 iunie 2011 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 640 din 7 septembrie 2011, prin care Curtea a statuat că textele de lege criticate sunt constituționale.

Astfel, referitor la

art. 14 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 , Curtea a reținut că protecția temporară a chiriașilor, inclusiv în condițiile retrocedării imobilelor către foștii proprietari, fiind scopul declarat al ordonanței, se realizează prin diverse modalități juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 sau 3 ani, după caz, asigurarea stabilității, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractului de închiriere și crearea unor garanții împotriva unei evacuări abuzive, precum și a unui drept de preempțiune al chiriașilor în cazul în care proprietarul intenționează să vândă locuința.

În ceea ce privește prevederile

art. 23 din Legea nr. 114/1996 , art. 480, 1429 și 1436 din Codul civil, Curtea a constatat că potrivit acestor prevederi, în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual. Astfel, dacă pentru contractele în cauză nu a operat prorogarea legală, la expirarea termenului prevăzut în contract încetează dreptul de folosință al chiriașului, instanța urmând să dispună evacuarea lui.

Reînnoirea contractului de închiriere putea interveni însă numai prin convenția părților, înțelegerea lor în acest sens putând fi expresă sau tacită, aceasta din urmă rezultând din folosința locuinței de către chiriaș, dacă locatorul nu s-a opus continuării raporturilor de locațiune prin anunțarea concediului înainte de expirarea termenului contractual sau dacă relocațiunea tacită nu a fost exclusă printr-o clauză expresă din contractul inițial. Prin urmare, conform prevederilor criticate, după expirarea termenului contractual, locatorul are dreptul să pună capăt raporturilor de închiriere oricând și necondiționat, cerând evacuarea chiriașului.

Rațiunile care au stat la baza adoptării soluției anterioare își păstrează valabilitatea și în prezenta cauză, astfel încât aceasta se impune a fi menținută.

Pentru motivele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, precum și al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate a prevederilor

art. 14 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, ale

art. 23 din Legea locuinței nr. 114/1996 , precum și ale art. 480, 1429 și 1436 din Codul civil, excepție ridicată de Constanța Lică, Ramona Maria Neagu, Tudose Nicolae, Mariana Alexandru, Dumitru Oprea, Vasilica Oprea, Nela Munteanu, Gheorghe Burghescu, Vasile Burghescu, Florentina Ungureanu, Vasile Gherman, Alina Gherman, Constantin Ilade, Marian Ilade, Ciprian Ionuț Dumitru, Gheorghe Lazăr, Dumitra Lazăr, Gabriel Lazăr, Raul Antonio Lazăr, Cornel Ghiță, Sena Ghiță, Mihaela Ghiță, Dumitru Marinaș, Mirela Marinaș, Alexandru Marinaș, Mihaela Marinaș, Cristina Drăgan, Samuel Albert Roman, Adrian Marian Popescu, Dumitra Popescu, Andrei Marius Popescu, Elena Rodica Popescu, Paul Oprea, Georgeta Oprea, Adrian Oprea, Gabriela Oprea, Costică Macovei, Lucreția Neagoe, Dumitru Burada, Lenuța Burada, Teodora (Topsac) Ionescu, Aurel Costel Negru, Georgeta Negru, Georgian Negru, Anișoara Ghiță, Valeriu Ghiță, Leontin Marian Ghiță, Elena Andreea Ghiță, Florin Preda, Valentina Preda, Alin Florentin Preda, Gheorghița Ilade, Daniela Ilade, Cosmin Ilade, Alexandru Bujor, Lăcrămioara Bujor, Luminița Sima, Neculai Bălan, Elena Aelenei, Viorel Aelenei, Alexandra Aelenei, Maricica Ilade și Constantin Ilade în Dosarul nr. 11.522/2/2009 al Curții de Apel București - Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă și general obligatorie.

Pronunțată în ședința publică din data de 29 martie 2012.