Decizia nr. 885/2011

Articolul 14

din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 : "(1) La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.

(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive:

a) locuința este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soțului, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia, numai dacă sunt cetățeni români cu domiciliul în România;

b) locuința urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență;

c) chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere;

d) în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i).

(3) Proprietarul este obligat să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și lit. b). În cazurile prevăzute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului.

(4) Sunt permise mai multe reînnoiri succesive.

(5) Chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locațiunea nu s-a reînnoit. Chiriașul este obligat să plătească întreaga chirie, precum și toate cheltuielile pentru servicii și întreținere aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuința.";

-

Articolul 23

din Legea nr. 114/1996 : "În cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual.";

- Art. 480 din Codul civil: "Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.";

- Art. 1429 din Codul civil: "Locatarul are două îndatoriri principale:

1. trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat sau arendat ca un bun proprietar și numai la destinația determinată prin contract; iar în lipsă de stipulație specială, la destinația prezumată după circumstanțe;

2. trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite.";

- Art. 1436 din Codul civil: "(1) Locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare.

(2) Dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie să se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte de obiceiul locului".

În opinia autorilor excepției de neconstituționalitate, textele de lege criticate contravin dispozițiilor constituționale ale art. 47 referitoare la nivelul de trai, art. 48 privind familia, art. 49 privind protecția copiilor și a tinerilor și celor ale art. 50 referitoare la protecția persoanelor cu handicap.

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea constată că textele de lege criticate au mai fost supuse controlului de constituționalitate, prilej cu care s-a statuat că acestea nu contravin normelor constituționale de referință.

Astfel, referitor la

art. 14 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 , prin

Decizia nr. 240 din 19 februarie 2009 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 219 din 6 aprilie 2009, Curtea a statuat că "protecția temporară a chiriașilor, inclusiv în condițiile retrocedării imobilelor către foștii proprietari, fiind scopul declarat al ordonanței, se realizează prin diverse modalități juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere pentru o perioadă de 5 sau 3 ani, după caz, asigurarea stabilității, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractului de închiriere și crearea unor garanții împotriva unei evacuări abuzive, precum și a unui drept de preempțiune în cazul în care proprietarul intenționează să vândă locuința".

În ceea ce privește prevederile

art. 23 din Legea nr. 114/1996 , art. 480, art. 1429 și

art. 1436 din Codul civil, prin Decizia nr. 310 din 3 martie 2009 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 228 din 7 aprilie 2009, sau

Decizia nr. 338 din 25 martie 2010 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 298 din 7 mai 2010, Curtea a reținut că, potrivit acestor prevederi, în cazul în care părțile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual. Astfel, dacă pentru contractele în cauză nu a operat prorogarea legală (astfel cum s-a întâmplat în cazul contractelor de închiriere prelungite de drept conform

Legii nr. 17/1994

pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative), la expirarea termenului prevăzut în contract încetează dreptul de folosință al chiriașului, instanța urmând să dispună evacuarea lui. Reînnoirea contractului de închiriere putea interveni însă numai prin convenția părților, înțelegerea lor în acest sens putând fi expresă sau tacită, aceasta din urmă rezultând din folosința locuinței de către chiriaș, dacă locatorul nu s-a opus continuării raporturilor de locațiune prin anunțarea concediului înainte de expirarea termenului contractual sau dacă relocațiunea tacită nu a fost exclusă printr-o clauză expresă din contractul inițial. Prin urmare, conform prevederilor criticate, după expirarea termenului contractual, locatorul are dreptul să pună capăt raporturilor de închiriere oricând și necondiționat, cerând evacuarea chiriașului.

Totodată, cu privire la excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 480 din Codul civil, Curtea s-a pronunțat în repetate rânduri, exemplu fiind și

Decizia nr. 1.329 din 19 octombrie 2010 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 812 din 6 decembrie 2010, statuând că acestea sunt conforme cu Legea fundamentală.

Rațiunile care au stat la baza adoptării soluției anterioare își păstrează valabilitatea și în prezenta cauză, astfel încât aceasta se impune a fi menținută.

Pentru motivele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, precum și al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate a prevederilor

art. 14 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, ale

art. 23 din Legea locuinței nr. 114/1996 , precum și ale art. 480, art. 1429 și art. 1436 din Codul civil, excepție ridicată de Elena Pica Stănescu (Purice) și Alexandru Ionuț Purice în Dosarul nr. 3.069/300/2010 al Judecătoriei Sectorului 2 București - Secția civilă.

Definitivă și general obligatorie.

Pronunțată în ședința publică din data de 30 iunie 2011.