Decizia nr. 89/2001

Lucian Mihai - președinte

Costica Bulai - judecător

Constantin Doldur - judecător

Ioan Muraru - judecător

Nicolae Popa - judecător

Lucian Stangu - judecător

Romul Petru Vonica - judecător

Gabriela Ghita - procuror

Cristina Radu - magistrat-asistent

Pe rol se afla soluționarea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor

art. 1 și 2 din Legea nr. 17/1994

pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative și a dispozițiilor art. 2, art. 9 alin. (1), art. 11 alin. (1), art. 13, art. 14 alin. (1) și (2), art. 17 și

art. 32 alin. (2) din Ordonanța de urgenta a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, excepție ridicată de Maria Dumitrescu în Dosarul nr. 1.982/2000 al Curții de Apel București - Secția a III-a civilă.

La apelul nominal răspunde reprezentantul autorului excepției, lipsind celelalte părți, față de care procedura de citare a fost legal îndeplinită.

Reprezentantul autorului excepției de neconstituționalitate solicita admiterea acesteia, considerând ca dispozițiile legale invocate contravin prevederilor art. 20, 41 și 51 din Constituție. Se apreciază ca sunt incalcate dispozițiile art. 1 alin. 1 din Primul protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepției de neconstituționalitate, arătând, pe de o parte, ca dispozițiile

art. 1 și 2 din Legea nr. 17/1994

pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative au devenit inaplicabile prin efectul

Legii nr. 10/2001

privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 194522 decembrie 1989, iar pe de altă parte, invocand în acest sens practica jurisdicțională în materie a Curții Constituționale.

CURTEA,

având în vedere actele și lucrările dosarului, constata următoarele:

Prin Încheierea din 27 iunie 2000, pronunțată în Dosarul nr. 1.982/2000, Curtea de Apel București - Secția a III-a civilă a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor

art. 1 și 2 din Legea nr. 17/1994

pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative și a dispozițiilor art. 2, art. 9 alin. (1), art. 11 alin. (1), art. 13, art. 14 alin. (1) și (2), art. 17 și

art. 32 alin. (2) din Ordonanța de urgenta a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, excepție ridicată de Maria Dumitrescu.

În motivarea excepției de neconstituționalitate autorul acesteia susține ca prin prelungirea sau reînnoirea de drept a contractelor de închiriere "se încalcă dreptul proprietarului de a dispune de bunul sau", arătându-se ca "statul nu poate impune proprietarului o restrictie asupra dreptului de a dispune de proprietatea sa, restrictie care să fie constituțională". Se apreciază ca astfel se încalcă prevederile art. 20, 41 și 51 din Constituție și ale art. 1 pct. 1 din Primul protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

Curtea de Apel București - Secția a III-a civilă, exprimandu-și opinia, apreciază ca excepția de neconstituționalitate este neîntemeiată.

Potrivit

art. 24 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , republicată, încheierea de sesizare a fost comunicată președinților celor două Camere ale Parlamentului și Guvernului, pentru a-și exprima punctele de vedere asupra excepției de neconstituționalitate ridicate.

Guvernul, în punctul sau de vedere, apreciază ca excepția de neconstituționalitate este neîntemeiată, invocand în acest sens jurisprudenta Curții Constituționale.

Președintele Senatului și președintele Camerei Deputaților nu au transmis punctele lor de vedere.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Guvernului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile părții prezente și ale procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile Constituției, precum și dispozițiile

Legii nr. 47/1992 , retine următoarele:

Curtea Constituțională constata ca este competența, potrivit dispozițiilor art. 144 lit. c) din Constituție, precum și ale art. 1 alin. (1), ale

art. 2, 3, 12 și 23 din Legea nr. 47/1992 , republicată, să soluționeze excepția de neconstituționalitate cu care a fost sesizată.

Obiectul excepției de neconstituționalitate îl constituie dispozițiile

art. 1 și 2 din Legea nr. 17/1994

pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative și dispozițiile art. 2, art. 9 alin. (1), art. 11 alin. (1), art. 13, art. 14 alin. (1) și (2), art. 17 și

art. 32 alin. (2) din Ordonanța de urgenta a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.

Textele criticate din

Legea nr. 17/1994

pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative au următorul conținut:

- Art. 1: "Contractele de închiriere, indiferent de proprietar, privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, supuse normarii și închirierii conform Legii nr. 5/1973, precum și cele folosite de către așezăminte social-culturale și de învățământ, de partide politice, sindicate și alte organizații neguvernamentale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei legi, se prelungesc de drept pe o perioadă de 5 ani, în aceleași condiții.";

- Art. 2: "Contractele de închiriere având ca obiect aceleași suprafețe prevăzute în art. 1, existente la 1 ianuarie 1988, precum și cele încheiate și expirate după 1 ianuarie 1988 se reinnoiesc, în aceleași condiții, dacă chiriașul ocupa și în prezent spațiul locativ care a făcut obiectul închirierii."

De asemenea, textele criticate din

Ordonanța de urgenta a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe au următorul conținut:

- Art. 2: "Durata contractelor de închiriere încheiate după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza

Legii nr. 17/1994 , pentru suprafețele cu destinația de locuinta redobândite de foștii proprietari sau de moștenitorii acestora anterior intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, se prelungește, la cererea chiriașului, pentru o perioadă de cel mult 3 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.";

- Art. 9 alin. (1): "În cazurile prevăzute la art. 2-7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz.";

- Art. 11 alin. (1): "Nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș.";

- Art. 13: "Prelungirea contractelor de închiriere nu se aplică:

a) în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriași cu proprietari persoane fizice, altele decât cele prevăzute la art. 2-7;

b) în cazul contractelor de închiriere pentru spațiile cu destinația de locuințe, prevăzute la art. 1-7, ai căror titulari de contract sau membri de familie menționați în contract sunt proprietari ai unei locuințe corespunzătoare ori au înstrăinat o locuinta corespunzătoare după data de 1 ianuarie 1990, în aceeași localitate. Fac excepție contractele de închiriere ai căror titulari sau membri de familie menționați în contract au redobândit, în calitate de fosti proprietari sau moștenitori ai acestora, locuințe care sunt efectiv ocupate de chiriași persoane fizice, de una dintre persoanele juridice prevăzute la art. 1 sau de o instituție publică;

c) chiriașului care refuza sa preia în folosință o alta locuinta pusă la dispoziție în condițiile prezentei ordonanțe de urgență de către fostul proprietar sau de moștenitorii acestuia ori de către autoritățile publice locale;

d) în cazul litigiilor determinate de refuzul chiriașilor cărora li s-a notificat sa încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul potrivit

Legii nr. 17/1994 ,

Legii nr. 112/1995

sau

Legii nr. 114/1996 , republicată;

e) în cazul litigiilor dintre proprietar și chiriaș având ca obiect schimbul obligatoriu de locuințe;

f) în cazul chiriașilor care au subinchiriat locuinta fără consimțământul scris al proprietarului;

g) în cazul chiriașilor care au schimbat total sau parțial destinația ori structura interioară a locuinței fără consimțământul scris al proprietarului și fără aprobările legale;

h) chiriașului care a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situata aceasta, instalațiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a înstrăinat fără drept părți din acestea;

i) chiriașului care are un comportament ce face imposibila conviețuirea sau care împiedica folosirea normală a locuinței;

j) în cazul prevăzut la

art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuinta în baza Legii nr. 112/1995

a înstrăinat-o sub orice formă, inclusiv prin schimb;

k) în cazul prevăzut la

art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuinta în baza Legii nr. 112/1995

a ipotecat-o, a concesionat-o sau a încheiat un contract de leasing pentru o parte sau pentru întreaga locuinta;

l) în cazul prevăzut la

art. 6, dacă persoana care a cumpărat locuinta în baza Legii nr. 112/1995

a închiriat-o în totalitate sau în parte. Dacă locuinta a fost închiriată în parte, prevederile prezentului articol se aplică numai pentru suprafața din locuinta, închiriată de persoana care a cumpărat-o în baza

Legii nr. 112/1995 .";

- Art. 14 alin. (1) și (2): "(1) La expirarea termenului de închiriere chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifica prin acord expres durata închirierii.

(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive:

a) locuinta este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soțului, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia, numai dacă sunt cetățeni români cu domiciliul în România;

b) locuinta urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență;

c) chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere;

d) în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i).";

- Art. 17: "Persoana prevăzută la art. 14 alin. (2) lit. a) trebuie să ocupe locuinta în termen de 60 de zile de la data părăsirii acesteia de către chiriaș și pentru o perioadă care nu poate fi mai mica de un an de la data mutării efective în locuinta."

- Art. 32 alin. (2): "În acest caz, nivelul maxim al chiriei nu poate depăși 25 % din venitul net lunar pe familie, dacă venitul mediu net lunar pe membru de familie este mai mic decât salariul mediu net lunar pe economie."

Textele constituționale invocate de autorul excepției ca fiind incalcate sunt următoarele:

- Art. 20: "(1) Dispozițiile constituționale privind drepturile și libertățile cetățenilor vor fi interpretate și aplicate în concordanta cu Declarația Universala a Drepturilor Omului, cu pactele și cu celelalte tratate la care România este parte.

(2) Dacă exista neconcordante între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, și legile interne, au prioritate reglementările internaționale.";

- Art. 41: "(1) Dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului, sunt garantate. Conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.

(2) Proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Cetățenii străini și apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

(3) Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauza de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreapta și prealabilă despăgubire.

(4) Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare, cu obligația de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantațiilor sau construcțiilor, precum și pentru alte daune imputabile autorității.

(5) Despăgubirile prevăzute în alineatele (3) și (4) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergenta, prin justiție.

(6) Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

(7) Averea dobandita licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobândirii se prezuma.

(8) Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții pot fi confiscate numai în condițiile legii.";

- Art. 51: "Respectarea Constituției, a supremației sale și a legilor este obligatorie."

De asemenea, se invoca încălcarea art. 1 pct. 1 din Primul protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, text care are următorul conținut: "Orice persoană fizica sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional."

Examinând excepția de neconstituționalitate a

art. 1 și 2 din Legea nr. 17/1994

pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative, Curtea constata ca prin Decizia nr. 30 din 6 aprilie 1994, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 100 din 18 aprilie 1994, a decis ca aceste prevederi legale sunt constituționale. Pentru a pronunța aceasta soluție Curtea a reținut ca prelungirea termenului de validitate a contractelor de închiriere "nu atinge cu nimic dreptul de dispoziție al proprietarului. Închirierea este în dreptul civil un simplu act de administrare, care nu afectează atributul dispoziției. Proprietarul își conserva intact dreptul sau de proprietate, beneficiază de toate drepturile ce decurg și este ținut de toate obligațiile ce îi revin".

Analizând conținutul dispozițiilor legale criticate, Curtea constata ca finalitatea

Ordonanței de urgenta a Guvernului nr. 40/1999

este aceea de a reglementa raporturile dintre chiriași și proprietari, de a oferi soluții situațiilor litigioase ivite în procesul aplicării

Legii nr. 112/1995 , prin utilizarea unor mijloace juridice, inclusiv prin schimbul obligatoriu de locuinta, și de a stabili cuantumul chiriei pentru spațiile cu destinația de locuinta. Prin dispozițiile ordonanței nu se reglementează regimul general al proprietății și moștenirii și nici regimul general privind raporturile de muncă, sindicatele și protecția socială, domenii pentru care, într-adevăr, Constituția prevede necesitatea reglementării prin lege organică.

De asemenea, Curtea observa ca intervenția Guvernului printr-o măsura de urgenta s-a justificat, avându-se în vedere faptul ca la data de 18 aprilie 1999 expira termenul prevăzut de

Legea nr. 17/1994

pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative, iar emiterea unei ordonanțe de urgență se impunea pentru evitarea unor posibile conflicte între proprietari și chiriași.

Fața de motivele arătate excepția de neconstituționalitate ridicată este neîntemeiată și urmează să fie respinsă.

De altfel la aceeași soluție de respingere a excepției de neconstituționalitate se ajunge și pe baza argumentelor înfățișate în opinia separată formulată la Decizia Curții Constituționale nr. 15 din 25 ianuarie 2000, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 267 din 14 iunie 2000, opinie pe care autorii acesteia, membri ai completului de judecată, o mențin și în cauza de fața.

Curtea constata, de asemenea, ca textele legale invocate nu contravin nici prevederilor art. 1 pct. 1 din Primul protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, întrucât nu conțin dispoziții prin care să se aducă atingere dreptului de proprietate dobândit și exercitat în condițiile legii.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 144 lit. c) și al art. 145 alin. (2) din Constituție, precum și al art. 13 alin. (1) lit. A.c) și al

art. 25 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , republicată,

CURTEA

În numele legii

DECIDE:

Respinge excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor

art. 1 și 2 din Legea nr. 17/1994

pentru prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative și a dispozițiilor art. 2, art. 9 alin. (1), art. 11 alin. (1), art. 13, art. 14 alin. (1) și (2), art. 17 și ale

art. 32 alin. (2) din Ordonanța de urgenta a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, excepție ridicată de Maria Dumitrescu în Dosarul nr. 1.982/2000 al Curții de Apel București - Secția a III-a civilă.

Definitivă și obligatorie.

Pronunțată în ședința publică din data de 27 martie 2001.