Decizia nr. 123/2004

Nicolae Popa - președinte

Costică Bulai - judecător

Nicolae Cochinescu - judecător

Constantin Doldur - judecător

Kozsokar Gabor - judecător

Petre Ninosu - judecător

Lucian Stângu - judecător

Ioan Vida - judecător

Dana Titian - procuror

Mihaela Senia Costinescu - magistrat-asistent

Pe rol se află soluționarea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor

art. 24 lit. c) din Legea locuinței nr. 114/1996 , excepție ridicată de Valeria Gavra în Dosarul nr. 2.664/2003 al Curții de Apel București Secția a III-a civilă.

La apelul nominal lipsesc părțile, procedura de citare fiind legal îndeplinită.

Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepției de neconstituționalitate ca fiind neîntemeiată, arătând că dreptului persoanei la locuință îi corespunde obligația corelativă de a achita cheltuielile comune ale imobilului, nerespectarea acestei obligații putând determina rezilierea contractului de închiriere, fără a se putea reține o încălcare a dreptului de proprietate. De altfel, potrivit

art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992 , republicată, Curtea Constituțională nu este competentă a se pronunța cu privire la probleme de fapt.

CURTEA,

având în vedere actele și lucrările dosarului, reține următoarele:

Prin Încheierea din 18 noiembrie 2003, pronunțată în Dosarul nr. 2.664/2003, Curtea de Apel București - Secția a III-a civilă a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor

art. 24 lit. c) din Legea locuinței nr. 114/1996 , excepție ridicată de Valeria Gavra.

În motivarea excepției de neconstituționalitate se arată că dispozițiile

art. 24 lit. c) din Legea nr. 114/1996

încalcă prevederile art. 1 alin. (3) din Constituție, republicată, referitoare la statul de drept și statul social, precum și cele cuprinse în titlul II al Legii fundamentale, în special art. 26 privitor la viața privată și la dreptul persoanei de a dispune în mod liber de ea însăși, inclusiv în plan contractual. Astfel, se consideră că este neconstituțional dreptul unei asociații de locatari de a solicita în fața instanței judecătorești rezilierea unui contract civil de închiriere în care nu este parte și prin derularea căruia nu s-au încălcat drepturile și libertățile altora, ordinea publică sau bunele moravuri, acestor asociații fiind suficient să li se confere dreptul de a solicita obligarea locatorului de a dispune rezilierea contractului încheiat cu un locatar "care ridică probleme".

De asemenea, se susține neconstituționalitatea textului de lege criticat și în raport cu art. 47 din Constituție, republicată, potrivit căruia statul este obligat să ia măsuri de protecție socială și să asigure cetățenilor un nivel de trai decent.

Curtea de Apel București - Secția a III-a civilă apreciază excepția de neconstituționalitate a prevederilor

art. 24 lit. c) din Legea locuinței nr. 114/1996

ca fiind neîntemeiată, arătând că "pentru susținerea neconstituționalității unui text de lege trebuie să se facă raportarea acestuia la Constituția în vigoare la data adoptării legii respective și nu la o Constituție adoptată ulterior".

Potrivit dispozițiilor

art. 24 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , republicată, încheierea de sesizare a fost comunicată președinților celor două Camere ale Parlamentului, precum și Guvernului, pentru a-și formula punctele de vedere cu privire la excepția de neconstituționalitate ridicată. De asemenea, în conformitate cu dispozițiile art. 18^1 din Legea nr. 35/1997, cu modificările ulterioare, s-a solicitat punctul de vedere al Avocatului Poporului.

Guvernul arată că, în cazul clădirilor cu mai multe locuințe, chiriașul este obligat să plătească cu regularitate cotele ce-i revin din cheltuielile sau obligațiile financiare, care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuință. Asociația de proprietari a fost creată prin lege în vederea realizării unui interes general, și anume administrarea în bune condiții a acestor clădiri, luându-se în seamă și interesele proprietarilor legate de realizarea unei bune conviețuiri, inclusiv prin stabilirea cheltuielilor comune.

Plata cheltuielilor comune de către chiriași constituie o obligație civilă izvorâtă din contractul de închiriere, neplata cotei-părți corespunzătoare unei perioade de 3 luni justificând rezilierea contractului la cererea asociației de proprietari, obligată, la rândul său, față de creditori la plata serviciilor prestate de aceștia. Astfel, obligația datornicului de a plăti creditorului contravaloarea unor bunuri sau a unor servicii de care a beneficiat nu poate fi privită ca o încălcare a prevederilor art. 26 și 47 din Constituție.

În consecință, se apreciază că dispozițiile

art. 24 lit. c) din Legea locuinței nr. 114/1996

sunt constituționale.

Avocatul Poporului consideră că, în ceea ce privește neconstituționalitatea

art. 24 lit. c) din Legea locuinței nr. 114/1996

prin raportare la art. 26 din Legea fundamentală, referirea la acest text constituțional nu are relevanță în soluționarea excepției ridicate.

Critica întemeiată pe art. 47 din Constituția republicată nu poate fi reținută, deoarece dreptului la un nivel de trai decent, care presupune și asigurarea unei locuințe, îi corespunde obligația corelativă de a plăti cheltuielile aferente folosinței acestei locuințe. Prin urmare, în cazul neachitării acestor cheltuieli, este justificat ca textul de lege criticat să prevadă, printre altele, rezilierea contractului de închiriere chiar și înainte de termenul stabilit prin acest contract.

Referitor la propunerea autoarei excepției de a modifica prevederile menționate, se arată că instanța de contencios constituțional nu poate îndeplini rolul de legislator pozitiv și nici nu se poate substitui legiuitorului pentru adăugarea unor noi prevederi celor deja instituite.

Președinții celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere cu privire la excepția de neconstituționalitate.

CURTEA,

examinând încheierea de sesizare, punctul de vedere al Guvernului și al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile Constituției, precum și dispozițiile

Legii nr. 47/1992 , reține următoarele:

Curtea Constituțională este competentă, potrivit dispozițiilor art. 146 lit. d) din Constituția României, republicată, precum și ale art. 1 alin. (1), ale

art. 2, 3, 12 și 23 din Legea nr. 47/1992 , republicată, să soluționeze excepția de neconstituționalitate cu care a fost sesizată.

Obiectul excepției de neconstituționalitate îl constituie

art. 24 lit. c) din Legea locuinței nr. 114/1996 , republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997. Textul legal criticat are următorul conținut:

- Art. 24 lit. c): "Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiții: [...]

c) la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului."

Autorul excepției susține că dispozițiile legale criticate încalcă prevederile art. 1 alin. (3), art. 26 și ale art. 47 alin. (1) din Constituția României, republicată, care au următorul conținut:

- Art. 1 alin. (3): "România este stat de drept, democratic și social, în care demnitatea omului, drepturile și libertățile cetățenilor, libera dezvoltare a personalității umane, dreptatea și pluralismul politic reprezintă valori supreme, în spiritul tradițiilor democratice ale poporului român și idealurilor Revoluției din decembrie 1989, și sunt garantate."

- Art. 26: "(1) Autoritățile publice respectă și ocrotesc viața intimă, familială și privată.

(2) Persoana fizică are dreptul să dispună de ea însăși, dacă nu încalcă drepturile și libertățile altora, ordinea publică sau bunele moravuri."

- Art. 47 alin. (1): "Statul este obligat să ia măsuri de dezvoltare economică și de protecție socială, de natură să asigure cetățenilor un nivel de trai decent."

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea reține că

art. 24 lit. c) din Legea locuinței nr. 114/1996

instituie dreptul asociației de proprietari, care este organizația proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă, de a solicita rezilierea unui contract de închiriere a unei locuințe, pentru neplata cheltuielilor comune de întreținere, la care chiriașul este obligat prin convenția încheiată cu proprietarul. Întrucât, față de respectivul contract, asociația de proprietari este terț, reglementarea criticată poate fi considerată ca o excepție de la principiul relativității efectelor contractului, potrivit căruia puterea obligatorie a acestuia privește numai părțile contractante, nimeni neputând fi obligat prin voința altei persoane. Astfel, legislația civilă în vigoare prevede în mod expres aplicații ale contractului în folosul unei terțe persoane, cu respectarea condițiilor generale de validitate ale convenției între părți, referitoare la capacitate, voință, obiect, cauză și, dacă este necesar, formă. Drepturile născute din acest raport juridic aparțin în mod direct și nemijlocit terțului beneficiar. Acceptând obligațiile ce îi revin prin încheierea contractului de locațiune, chiriașul a achiesat inclusiv la obligația de a achita către asociația de proprietari cotaparte din cheltuielile care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuință.

Neplata acestor cheltuieli, în măsura în care constituie o obligație contractuală a chiriașului, este de natură să antreneze răspunderea acestuia, materializată inclusiv prin rezilierea contractului de închiriere.

Împrejurarea că legiuitorul a înțeles să recunoască dreptul de a solicita o asemenea măsură asociației de proprietari, în calitatea sa de beneficiară a respectivei prestații, și, deci, nemijlocit interesată în executarea acesteia, nu contravine principiilor statului de drept, nici obligației de respectare și ocrotire a vieții intime, familiale și private a persoanei, precum nici celei privind adoptarea de măsuri de dezvoltare economică și protecție socială de natură să asigure cetățenilor un nivel de trai decent.

Autorul excepției pierde din vedere faptul că neexecutarea acestei obligații, chiar dacă de sorginte contractuală, afectează interesele colectivității din care, independent de voința sa, face parte. Acestea impun și justifică recunoașterea calității procesuale active asociației de proprietari, ca reprezentantă a respectivei colectivități, pentru promovarea acțiunii în rezilierea contractului de închiriere. Sub acest aspect textul de lege criticat dă expresie principiului constituțional potrivit căruia cetățenii trebuie să își exercite drepturile și obligațiile cu bunăcredință, fără să încalce drepturile și libertățile celorlalți.

De altfel, în ceea ce privește critica referitoare la încălcarea principiului relativității efectelor contractului, Curtea reține că, în condițiile în care acest principiu nu este consacrat ca atare de Constituție, el nu constituie un criteriu de constituționalitate pe care Curtea să-l aibă în vedere și la care să se raporteze.

De asemenea, Curtea consideră că împrejurările în care nerespectarea obligației de plată a cheltuielilor comune nu depinde de culpa chiriașului, având o justificare obiectivă, sau cele în care cheltuielile nu corespund realității, fiind stabilite în mod abuziv, constituie probleme de fapt, de competența exclusivă a instanțelor judecătorești, fără relevanță pe planul constituționalității reglementării deduse controlului.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, republicată, precum și al art. 1, 2, 3, al art. 13 alin. (1) lit. A.c), al art. 23 și al

art. 25 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , republicată.

CURTEA

În numele legii

DECIDE:

Respinge excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor

art. 24 lit. c) din Legea locuinței nr. 114/1996 , excepție ridicată de Valeria Gavra în Dosarul nr. 2.664/2003 al Curții de Apel București - Secția a III-a civilă.

Definitivă și obligatorie.

Pronunțată în ședința publică din data de 16 martie 2004.