Decizia nr. 22/2005

Articolul 13

din Legea nr. 10/2001 : "(1) În cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în

Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.

(2) Contractele de închiriere pentru imobilele restituite în natură, ocupate de misiunile diplomatice, oficiile consulare, reprezentanțele organizațiilor internaționale interguvernamentale acreditate în România și de personalul străin al acestora, se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului."

Articolul 7

, 11 și 14 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 :

- Art. 7: "Prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență.";

- Art. 11: "(1) Nerespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. Neplata chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș.

(2) Lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului sau al fostului chiriaș de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justiție evacuarea necondiționată a locatarilor, cu plata daunelor interese, pe calea ordonanței președințiale.";

- Art. 14: "(1) La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii.

(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru următoarele motive:

a) locuința este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soțului, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia, numai dacă sunt cetățeni români cu domiciliul în România;

b) locuința urmează să fie vândută în condițiile prezentei ordonanțe de urgență;

c) chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive în executarea contractului de închiriere;

d) în cazurile prevăzute la art. 13 lit. f)-i).

(3) Proprietarul este obligat să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alin. (2) lit. a) și b). În cazurile prevăzute la alin. (2) lit. d) notificarea se face cu cel puțin 60 de zile înainte de expirarea contractului.

(4) Sunt permise mai multe reînnoiri succesive.

(5) Chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 60 de zile de la expirarea termenului contractual, dacă locațiunea nu s-a reînnoit. Chiriașul este obligat să plătească întreaga chirie, precum și toate cheltuielile pentru servicii și întreținere aferente perioadei în care a ocupat efectiv locuința."

În opinia autorului excepției de neconstituționalitate, aceste prevederi legale contravin dispozițiilor constituționale cuprinse în art. 16 - Egalitatea în drepturi, în art. 20 - Tratatele internaționale privind drepturile omului și în art. 44 - Dreptul de proprietate privată.

De asemenea, sunt invocate dispozițiile cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, dispoziții care au următorul conținut:

"Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.

Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții, sau a amenzilor."

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea reține următoarele:

I. Din motivarea excepției de neconstituționalitate rezultă că este criticat numai alin. (1) al

art. 13 din Legea nr. 10/2001 , respectiv textul potrivit căruia, "În cazul imobilelor restituite (...) prin hotărâre judecătorească, sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în

Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe".

În opinia autorului excepției de neconstituționalitate, aceste prevederi legale încalcă dispozițiile art. 16 din Constituție referitor la principiul egalității în drepturi a cetățenilor, deoarece creează o "inegalitate juridică" între chiriașii imobilelor cu destinația de locuințe și proprietarii acestora.

Curtea constată însă că finalitatea textului de lege criticat este de a reglementa situația contractelor de închiriere a imobilelor cu destinația de locuințe, în scopul prevenirii unor stări litigioase între chiriași și proprietari, iar reglementarea adoptată de legiuitor are caracterul unor măsuri de protecție a chiriașilor, cu caracter temporar.

Critica autorului excepției de neconstituționalitate privind încălcarea, prin textul de lege criticat, a dispozițiilor art. 16 din Constituție nu poate fi primită. Chiriașii și proprietarii imobilelor cu destinația de locuințe fac parte din categorii juridice diferite, astfel încât statutul lor juridic nu poate fi identic. În sensul jurisprudenței constante a Curții Constituționale (de exemplu

Decizia nr. 70 din 15 decembrie 1993 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 307 din 27 decembrie 1993), principiul egalității nu este sinonim cu uniformitatea, prin urmare situația juridică diferită a anumitor categorii de persoane, respectiv chiriașii imobilelor cu destinația de locuințe și proprietarii acestora, justifică aplicarea unui regim juridic diferit.

II. În ceea ce privește critica de neconstituționalitate a prevederilor

art. 7, 11 și 14 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 , în opinia autorului excepției aceste texte de lege sunt contrare dispozițiilor referitoare la dreptul de proprietate cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, și implicit dispozițiilor art. 20 din Constituție referitoare la tratatele internaționale privind drepturile omului.

Curtea constată că prevederile legale criticate reglementează anumite cazuri în care operează prelungirea de drept a contractului de închiriere, și anume în cazul în care, după intrarea în vigoare a acestui act normativ, foștii proprietari sau moștenitorii acestora redobândesc imobilele respective pe cale administrativă sau prin hotărâre judecătorească ( art. 7 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 ), precum și în cazul în care proprietarul nu-și îndeplinește obligația de notificare a chiriașului, în vederea încheierii unui nou contract (art. 11). De asemenea, art. 14 alin. (1) din actul normativ criticat prevede dreptul chiriașului la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii, iar în alin. (2) sunt reglementate motivele pentru care nu operează reînnoirea contractului, respectiv dacă locuința este necesară pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale soțului acestuia, părinților ori copiilor oricăruia dintre aceștia, dacă locuința urmează să fie vândută în condițiile

Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 40/1999

sau chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutive.

În consecință, aceste texte de lege, prin dispozițiile pe care le conțin referitoare la prelungirea raporturilor contractuale în materia contractului de închiriere, nu sunt de natură a aduce atingere dreptului de proprietate, întrucât această reglementare se referă exclusiv la drepturile locative ale chiriașilor, și nu la exercitarea dreptului de proprietate. De altfel, așa cum s-a statuat în mod constant în jurisprudența Curții Constituționale, de exemplu prin

Decizia nr. 6 din 11 noiembrie 1992 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 48 din 4 martie 1993, dispozițiile constituționale referitoare la dreptul de proprietate nu sunt aplicabile în materia contractului de închiriere. Cele statuate în decizia anterior menționată își mențin valabilitatea și în prezenta cauză, întrucât nu au intervenit elemente noi, de natură a determina reconsiderarea jurisprudenței Curții Constituționale.

Curtea constată astfel că este neîntemeiată critica referitoare la încălcarea prevederilor referitoare la protecția proprietății cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale. Dimpotrivă, textele de lege criticate sunt în deplină concordanță cu alin. (2) al acestui articol, potrivit căruia "Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general (...)".

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) și al art. 147 alin. (4) din Constituție, precum și al art. 1-3, art. 11 alin. (1) lit. A.d) și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge excepția de neconstituționalitate a prevederilor

art. 13 din Legea nr. 10/2001

privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, precum și a prevederilor

art. 7, 11 și 14 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999

privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, excepție ridicată de Myriam Gabriela Făgărășanu în Dosarul nr. 1.615/2004 al Judecătoriei Sectorului 5 București.

Definitivă și general obligatorie.

Pronunțată în ședința publică din data de 20 ianuarie 2005.