Decizia nr. 567/2025

Elena-Simina Tănăsescu

- președinte

Asztalos Csaba-Ferenc

- judecător

Mihai Busuioc

- judecător

Mihaela Ciochină

- judecător

Cristian Deliorga

- judecător

Dacian-Cosmin Dragoș

- judecător

Laura-Iuliana Scântei

- judecător

Gheorghe Stan

- judecător

Valentina Bărbățeanu

- magistrat-asistent

Cu participarea reprezentantului Ministerului Public, procuror Ioan-Sorin-Daniel Chiriazi.

1.

Pe rol se află soluționarea excepției de neconstituționalitate a dispozițiilor

art. 13 alin. (3) din Legea nr. 196/2018

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, excepție ridicată de Asociația de Proprietari Blocul A2 Scara A, Str. Republicii nr. 259 din Bârlad, județul Vaslui, în Dosarul nr. 7.237/189/2019 al Tribunalului Vaslui - Secția civilă și care formează obiectul Dosarului Curții Constituționale nr. 1.140D/2020.

2.

La apelul nominal se constată lipsa părților. Procedura de înștiințare este legal îndeplinită.

3.

Președintele Curții dispune să se facă apelul și în Dosarul nr. 936D/2021, având ca obiect excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor

art. 13 alin. (3) teza a doua

din aceeași lege, excepție ridicată de Asociația de Proprietari Oneștilor din Oradea în Dosarul nr. 9.082/271/2020 al Judecătoriei Oradea - Secția civilă.

4.

La apelul nominal se constată lipsa părților. Procedura de înștiințare este legal îndeplinită.

5.

Având în vedere obiectul excepției de neconstituționalitate din dosarele mai sus menționate, Curtea, din oficiu, pune în discuție conexarea acestora. Reprezentantul Ministerului Public este de acord cu conexarea dosarelor. Curtea, în temeiul dispozițiilor

art. 53 alin. (5) din Legea nr. 47/1992 , dispune conexarea Dosarului nr. 936D/2021 la Dosarul nr. 1.140D/2020, care a fost primul înregistrat.

6.

Cauza fiind în stare de judecată, președintele Curții acordă cuvântul reprezentantului Ministerului Public, care pune concluzii de respingere, ca inadmisibilă, a excepției de neconstituționalitate, arătând că

art. 40 din Constituție

are în vedere asocierea în vederea exercitării drepturilor și libertăților cetățenești, iar nu în vederea exercitării prerogativelor în cadrul unei asociații de proprietari. Ca atare,

art. 40 din Constituție , invocat în susținerea excepției, nu are legătură cu cauza.

CURTEA,

având în vedere actele și lucrările dosarelor, reține următoarele:

7.

Prin încheierile din 30 iunie 2020 și 12 februarie 2021, pronunțate în dosarele nr. 7.237/189/2019 și nr. 9.082/271/2020, Tribunalul Vaslui - Secția civilă și Judecătoria Oradea - Secția civilă au sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor

art. 13 alin. (3) din Legea nr. 196/2018

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, respectiv a prevederilor

art. 13 alin. (3) teza a doua

din aceeași lege.

8.

Excepția a fost ridicată de Asociația de Proprietari Blocul A2 Scara A, Str. Republicii nr. 259 din Bârlad, județul Vaslui, și de Asociația de Proprietari Oneștilor din Oradea în cauze având ca obiect soluționarea cererilor de acordare a personalității juridice ca asociații de proprietari.

9.

În motivarea excepției de neconstituționalitate se susține, în esență, că prevederile de lege criticate sunt neconstituționale întrucât dreptul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia liber în vederea organizării și administrării doar a unei scări de bloc, prin desprinderea din asociația deja existentă pentru întregul imobil, este condiționat de obținerea acordului majorității proprietarilor din asociația inițială, care urmează a se diviza, deși aceștia nu au scopuri și interese comune cu cele ale proprietarilor apartamentelor situate pe aceeași scară de bloc și care își doresc să se asocieze într-o asociație de proprietari separată. Se arată că obligarea membrilor fondatori să solicite acordul asociației inițiale poate genera abuzuri și situații de blocaj. Se precizează, totodată, că asociația de proprietari administrează, exploatează, întreține, repară, reabilitează sau modernizează proprietatea comună ca urmare a acordului de asociere a proprietarilor din condominii, așadar doar conform voinței lor, trebuind să existe o justă proporționalitate între interesele individuale și cele generale ale asociaților. Or, atât timp cât proprietatea comună a proprietarilor de condominii din asociația desprinsă poate fi departajată clar și neprejudiciabil de restul proprietății comune din asociația-mamă, această desprindere nu ar trebui condiționată de acordul membrilor asociației divizate.

10.

Tribunalul Vaslui - Secția civilă consideră că excepția de neconstituționalitate este întemeiată, întrucât condiționarea înființării unei asociații de proprietari, ca urmare a divizării unei asociații existente, de acordul unor persoane care nu sunt proprietari în blocul unde urmează să se înființeze asociația reprezintă o încălcare a

art. 40 din Constituție

privind dreptul la liberă asociere.

11.

Judecătoria Oradea - Secția civilă apreciază că excepția de neconstituționalitate nu este întemeiată. Chiar dacă prin dispozițiile legale criticate se restrânge dreptul de asociere prevăzut de

art. 40 alin. (1) din Constituție

și de tratatele internaționale la care România este parte, dreptul de asociere nu este unul absolut și prin urmare poate suferi limitări din partea legiuitorului, pentru asigurarea unui interes general, în speță, pentru buna funcționare a asociațiilor de proprietari.

12.

Potrivit prevederilor

art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , încheierile de sesizare au fost comunicate președinților celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului și Avocatului Poporului, pentru a-și exprima punctele de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

13.

Președinții celor două Camere ale Parlamentului, Guvernul și Avocatul Poporului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepției de neconstituționalitate.

CURTEA,

examinând încheierile de sesizare, rapoartele întocmite de judecătorul-raportor, concluziile procurorului, dispozițiile legale criticate, raportate la prevederile

Constituției , precum și

Legea nr. 47/1992 , reține următoarele:

14.

Curtea Constituțională a fost legal sesizată și este competentă, potrivit dispozițiilor

art. 146 lit. d) din Constituție , precum și ale

art. 1 alin. (2) , ale

art. 2 ,

3 ,

10

și

29 din Legea nr. 47/1992 , să soluționeze excepția de neconstituționalitate.

15.

Obiectul excepției de neconstituționalitate îl constituie, potrivit încheierilor de sesizare, dispozițiile

art. 13 alin. (3) din Legea nr. 196/2018

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 660 din 30 iulie 2018, respectiv cele ale

art. 13 alin. (3) teza a doua

din aceeași lege. Din motivarea excepției rezultă însă că autoarele acesteia critică, în realitate, teza finală a

art. 13 alin. (3) din Legea nr. 196/2018 , potrivit căreia „Divizarea unei asociații de proprietari existente în două sau mai multe asociații, pe scări sau tronsoane, se face numai (...) cu acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se diviza.“

16.

În opinia autoarelor excepției de neconstituționalitate, prevederile de lege criticate contravin dispozițiilor

art. 40 alin. (1) din Constituție , care permit cetățenilor să se asocieze liber în partide politice, în sindicate, în patronate și în alte forme de asociere, astfel cum se interpretează, în temeiul

art. 20 din Legea fundamentală , și prin prisma

art. 11 din Convenția

pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale referitor la dreptul de asociere.

17.

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea observă că se critică, în esență, faptul că prevederile tezei finale a

art. 13 alin. (3) din Legea nr. 196/2018

condiționează divizarea unei asociații de proprietari existente în două sau mai multe asociații, pe scări sau tronsoane, de acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se diviza, încălcându-se, astfel, dreptul fundamental la liberă asociere al proprietarilor.

18.

Față de aceste critici, Curtea reține că, în jurisprudența sa, s-a mai pronunțat cu privire la problematica dreptului de asociere prin prisma obligativității constituirii asociațiilor de proprietari, statuând, cu valoare de principiu, în

Decizia nr. 83 din 10 februarie 2005 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 360 din 27 aprilie 2005, că, în accepțiunea textului constituțional prin care este consacrat, dreptul de asociere constituie o prerogativă recunoscută cetățeanului, a cărei valorificare este expresia manifestării de voință conștientă și liberă a acestuia. Asocierea are loc în considerarea unor rațiuni comune, care apropie asociații și asigură o comunicare între aceștia, de natură ideologică sau profesională etc., esențială fiind existența unui sistem de valori comune - ca premisă - și a unor interese și scopuri comune - ca finalitate. Opțiunea asocierii are la bază convingerea că realizarea finalității dorite nu este posibilă decât ca urmare a acțiunii concertate a unei colectivități organizate, structurată așadar logic și funcțional.

19.

Prin aceeași decizie mai sus citată, Curtea a apreciat că apartenența proprietarului la o colectivitate, relațiile de vecinătate pe care le implică, existența unor spații în proprietate comună și perpetuă, imposibilitatea încheierii unor contracte individuale cu marii furnizori de utilități sunt elemente care impun constituirea unei structuri colective, organizată, care să acționeze în numele și pentru interesul comun. Acestea sunt rațiunile pentru care legiuitorul a impus constituirea asociațiilor de proprietari.

20.

Sub aspectul analizat în cauza de față, relevante sunt și statuările Curții cuprinse în considerentele

Deciziei nr. 168 din 28 octombrie 1999 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 85 din 24 februarie 2000, prin care a examinat, prin prisma prevederilor constituționale și convenționale care garantează dreptul fundamental la liberă asociere, dispozițiile

Decretului nr. 387/1977

pentru aprobarea

Statutului

privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor, aplicabile la acel moment, și a ajuns la concluzia că, în anumite situații, legiuitorul poate institui forme speciale de asociere ce urmăresc salvgardarea unor interese de ordin general, care, din perspectiva scopurilor pe care le urmăresc, nu reprezintă, în realitate, modalități înscrise în conceptul de liberă asociere, astfel cum acesta este conturat prin prevederile

art. 11 din Convenția

pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale și, respectiv, prin cele ale

art. 37 din Constituție

(devenit

art. 40 , în urma revizuirii din 2003 a

Constituției

urmate de renumerotarea articolelor și republicare).

21.

Făcând referire, mutatis mutandis, la Hotărârea din 23 iunie 1981, pronunțată în Cauza Le Compte, Van Leuven și De Meyere împotriva Belgiei, prin care Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reținut că o organizație a medicilor belgieni, înființată prin lege, nu constituie o formă de asociere care să intre sub incidența

art. 11 din Convenția

menționată, Curtea Constituțională a apreciat că asociația de locatari prevăzută de

Decretul nr. 387/1977

se află într-o asemenea situație juridică și a observat că, într-adevăr, această categorie de asociații a fost creată prin lege în vederea realizării unui scop de interes general, și anume administrarea în bune condiții a clădirilor cu mai multe apartamente, luându-se în seamă, totodată, și interesele locatarilor legate de realizarea unei bune conviețuiri, inclusiv în vederea stabilirii costurilor și a cheltuielilor comune, a repartizării lor pe fiecare locatar, a reparațiilor și amenajărilor necesare etc. Curtea a observat, în consecință, că rezolvarea problemelor pe care le implică locuirea într-un imobil cu mai mulți locatari și administrarea acestuia impune o asociere fără de care drepturile și interesele legitime ale celor ce locuiesc în imobilul respectiv ar putea fi afectate prin apariția unor neînțelegeri sau litigii.

22.

Statuările Curții referitoare la asociațiile de locatari își mențin valabilitatea și cu privire la asociațiile de proprietari, reglementate prin

Legea nr. 196/2018 . În prezenta cauză, critica de neconstituționalitate vizează situația prevăzută de

art. 13 alin. (3)

din legea menționată, în care o parte a membrilor unei asociații de acest tip dorește să se desprindă din asociația inițială și să constituie o altă asociație de proprietari, corespunzătoare unui anumit ansamblu din structura arhitectonică a condominiului, respectiv tronson sau scară, în măsura în care proprietatea comună aferentă acestuia poate fi delimitată și există branșamente separate pe fiecare scară sau tronson. Se susține că se nesocotesc dispozițiile constituționale și convenționale referitoare la dreptul de liberă asociere, prin condiționarea divizării asociației de proprietari existente în două sau mai multe asociații, pe scări sau tronsoane, inclusiv de acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se diviza.

23.

Curtea constată că exigența impusă de lege este justificată în considerarea finalității de interes general pe care legea o atribuie asociațiilor de proprietari. Astfel, potrivit

art. 11 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 , asociația de proprietari este forma juridică de organizare și de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, care are ca scop administrarea, exploatarea, întreținerea, repararea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, menținerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor și asumarea obligațiilor de către toți proprietarii. Necesitatea acordului majorității proprietarilor din asociația inițială este justificată în contextul edictării prevederii imperative cuprinse în

art. 11 alin. (2)

din aceeași lege, potrivit căreia consecințele neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor. Așadar, este important ca asociațiile de proprietari să își ducă la îndeplinire atribuțiile în așa fel încât să satisfacă pe deplin interesele tuturor proprietarilor, luând măsurile cele mai potrivite, adaptate nevoilor specifice ale acestora, pentru ca traiul lor în comun să se desfășoare în condiții cât mai bune. În același timp, însă, asociațiile de proprietari trebuie să procedeze cu prudență și diligență, cu bună credință, dar și cu responsabilitate și spirit practic și gospodăresc, astfel încât să nu antreneze, prin acțiunile sau inacțiunile lor, răspunderea juridică a tuturor proprietarilor, în condițiile

art. 11 alin. (2)

din lege mai sus menționat. De aceea, legiuitorul a considerat că divizarea asociației reprezintă un moment cu implicații juridice deosebite și, ca atare, a reglementat cerința criticată de autoarele prezentei excepții, apreciind că noua asociație nu se poate constitui decât dacă membrii asociației ce urmează a se diviza - deci inclusiv cei care intenționează să constituie o nouă asociație - sunt convinși, în proporție majoritară, că asociația rămasă în noua constituire și, respectiv, asociația nou-creată vor fi apte să le reprezinte în continuare interesele în aceeași manieră benefică acestora, fără să întreprindă acțiuni nocive sau, după caz, să rămână în pasivitate când, de fapt, ar trebui să ia anumite măsuri, generând situații de natură să pună în discuție răspunderea la care face referire

art. 11 alin. (2) din Legea nr. 196/2018 .

24.

De asemenea, condiția impusă de textul de lege criticat reprezintă o expresie a principiului simetriei actelor juridice, de vreme ce, potrivit

art. 2 lit. a) din Legea nr. 196/2018 , acordul pentru asociere consfințește decizia a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia într-o asociație de proprietari. În logica acestui principiu, și divizarea, ca modalitate de constituire a unei noi asociații, trebuie să respecte cerințe similare.

25.

În concluzie, având în vedere toate cele de mai sus, Curtea constată că nu pot fi reținute criticile formulate de autoarele excepției. Prevederea legală criticată nu obligă proprietarii să rămână în asociație împotriva voinței lor, ci reglementează modalitatea specifică de asociere în domeniul particular al condominiilor, unde există o proprietate comună ce trebuie administrată unitar, iar condiționarea divizării asociației inițiale de acordul majorității proprietarilor urmărește buna funcționare a asociației și evitarea prejudicierii intereselor legitime ale acestora.

26.

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul

art. 146 lit. d)

și al

art. 147 alin. (4) din Constituție , precum și al

art. 1 - 3 , al

art. 11 alin. (1) lit. A.d)

și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 , cu unanimitate de voturi,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate ridicată de Asociația de proprietari Blocul A2 Scara A, Str. Republicii nr. 259 din Bârlad, județul Vaslui, în Dosarul nr. 7.237/189/2019 al Tribunalului Vaslui - Secția civilă și de Asociația de Proprietari Oneștilor din Oradea în Dosarul nr. 9.082/271/2020 al Judecătoriei Oradea - Secția civilă și constată că dispozițiile

art. 13 alin. (3) teza finală din Legea nr. 196/2018

privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor sunt constituționale în raport cu criticile formulate.

Definitivă și general obligatorie.

Decizia se comunică Tribunalului Vaslui - Secția civilă și Judecătoriei Oradea - Secția civilă și se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Pronunțată în ședința din data de 6 noiembrie 2025.