Decizia nr. 197/2025

Articolul 3

Prin apartament, în sensul prezentei legi, se înțelege locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție.

Apartamentul, astfel cum a fost definit în

alin. 1 , rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidență ca reprezentând două sau mai multe apartamente.

Pentru adăugările, supraetajările, dotările, utilitățile și orice alte construcții, care exced apartamentul trecut în proprietatea statului, cât și pentru pierderile de valoare, imputabile, se aplică prevederile

art. 13 .;

–

Articolul 9

Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la

art. 14 , pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.

De prevederile alineatului precedent beneficiază și chiriașii care ocupă spații locative realizate prin extinderea spațiului inițial construit.

În cazul vânzării apartamentelor cu plata în rate, la încheierea contractului se va achita un avans de minimum 30% din prețul apartamentului. Ratele lunare pentru achitarea contravalorii apartamentului se vor eșalona pe o perioadă de maximum 15 ani, cu o dobândă reprezentând jumătate din dobânda de referință stabilită anual de Banca Națională a României.

Tinerii căsătoriți, în vârstă de până la 30 de ani, precum și persoanele trecute de 60 de ani vor plăti un avans de 10%, iar plata în rate lunare se eșalonează pe o perioadă de maximum 20 de ani.

Comisionul cuvenit unităților specializate care evaluează și vând apartamente este de 1% din valoarea acestora.

Fac excepție de la prevederile

alin. 1

chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, soție, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

Chiriașii care nu dispun de posibilități materiale pentru a cumpăra apartamentul în care locuiesc pot să rămână în continuare în spațiul locativ respectiv, plătind chiria stabilită prin lege.;

–

Articolul 26

alin. 3

Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului.;

–

Articolul 37

din normele metodologice

stabilite prin

Hotărârea Guvernului nr. 20/1996 :

În situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor

art. 26 alineatul ultim din lege.

12.

Prin

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017 , Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a stabilit după cum urmează: „În interpretarea și aplicarea dispozițiilor

art. 3 ,

art. 9 ,

art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995

pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, coroborate cu

art. 37 din Normele metodologice

privind aplicarea

Legii nr. 112/1995

pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin

Hotărârea Guvernului nr. 20/1996 , republicate, stabilește că proprietarul construcției are dreptul să dobândească proprietatea și asupra terenului aferent acesteia și să solicite, în caz de refuz, pe calea acțiunii în justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.“

13.

În opinia autorului excepției de neconstituționalitate, prevederile de lege criticate contravin dispozițiilor din Constituție cuprinse în

art. 16

- Egalitatea în drepturi și

art. 44

- Dreptul de proprietate privată. Se invocă, de asemenea, prevederile

art. 26

privind egalitatea din Pactul internațional cu privire la drepturile civile și politice.

14.

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea observă că o primă critică vizează faptul că, deși Înalta Curte de Casație și Justiție a fost sesizată în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile pentru a dezlega problema referitoare la existența sau inexistența unui drept de creanță al dobânditorului construcției cumpărate în baza

Legii nr. 112/1995 , constând în dreptul la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției, în realitate instanța supremă s-ar fi pronunțat, prin

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017 , și cu privire la interpretarea

art. 36 alin. (2)

și

(3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991 , depășindu-și astfel competența, întrucât nu fusese învestită cu dezlegarea unei chestiuni de drept referitoare la interpretarea dispozițiilor cuprinse în

Legea nr. 18/1991 .

15.

Sub acest aspect, Curtea reține că prevederile din

Legea nr. 18/1991

la care se face referire au în vedere terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existenței construcției, în vederea construirii de locuințe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe, care trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, pe de o parte, și, pe de altă parte, terenurile atribuite în folosință pe durata existenței construcțiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcțiilor, în condițiile dispozițiilor

art. 30 din Legea nr. 58/1974

cu privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, care, de asemenea, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosință a terenului, proprietari ai locuințelor.

16.

Curtea constată că susțineri similare au mai fost analizate de instanța de contencios constituțional prin

Decizia nr. 361 din 27 iunie 2023 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 769 din 24 august 2023, prin care autorii excepției analizate cu acel prilej au contestat veridicitatea și legalitatea anumitor considerente cuprinse în aceeași decizie pronunțată de instanța supremă în procedura hotărârii prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, Curtea Constituțională apreciind că un asemenea demers imprimă excepției de neconstituționalitate motivate într-o astfel de manieră caracterul unei veritabile căi de atac formulate împotriva respectivei decizii a instanței supreme. În consecință, Curtea Constituțională a apreciat că o atare modalitate de contestare nu este prevăzută de legislație și nici nu poate reprezenta obiect al controlului de constituționalitate.

17.

Prin aceeași decizie, Curtea Constituțională a observat (paragraful 19) că faptul că în cuprinsul considerentelor ce întemeiază soluția pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție prin

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017

se face referire, printre altele, la dispozițiile

art. 36 alin. (2)

și

(3) din Legea nr. 18/1991 , în cadrul unui raționament logico-juridic ce vizează modalitatea de interpretare și aplicare a

art. 3 ,

9

și

art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 , nu poate fi convertit într-un element determinant, care să modifice obiectul, scopul și efectul juridic al deciziei pronunțate de instanța supremă și pe baza căruia să poată fi pretinsă nelegalitatea și chiar neconstituționalitatea deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție. Efectul obligatoriu al

Deciziei nr. 3 din 30 ianuarie 2017

poartă asupra modalității în care instanțele de judecată aplică și interpretează dispozițiile

art. 3 ,

9

și ale

art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 , și nu pe cele ale

art. 36 alin. (2)

și

(6) din Legea nr. 18/1991 , așa cum se susține.

18.

De asemenea, Curtea observă că autorul excepției pune în discuție în cauza de față însăși judiciozitatea/corectitudinea raționamentului dezvoltat de Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia menționată, iar nu constituționalitatea textelor în interpretarea dată, fiind nemulțumit de soluția prin care instanța supremă a decis cu privire la situația reglementată în

art. 9 din Legea nr. 112/1995 , referitoare la cazul chiriașilor titulari de contract ai apartamentelor care nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor. Potrivit textului legal menționat, acești chiriași pot opta pentru cumpărarea apartamentelor, după expirarea termenului de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii, în care puteau depune cereri de restituire persoanele îndreptățite la restituirea în natură a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri (foștii proprietari de imobile cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, sau moștenitorii acestora). Potrivit

art. 2 din Legea nr. 112/1995 , foștii proprietari/moștenitorii acestora beneficiază de restituirea în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriași sau a celor care sunt libere, iar pentru celelalte apartamente primesc despăgubiri.

19.

Prin decizia criticată, Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat că fostul chiriaș care a dobândit prin cumpărare, în temeiul

Legii nr. 112/1995 , dreptul de proprietate asupra construcției are dreptul să dobândească proprietatea și asupra terenului aferent acesteia (tot prin cumpărare) și să solicite, în caz de refuz, pe calea acțiunii în justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. Or, autorul prezentei excepții de neconstituționalitate este nemulțumit de această soluție, care este diferită de cea pe care o consideră dezirabilă pentru situația sa, respectiv atribuirea gratuită a terenului aferent, prin ordin al prefectului, în mod similar mecanismului prevăzut de

art. 36 din Legea nr. 18/1991 . Sub acest aspect, Înalta Curte a arătat (paragraful 31 din decizia criticată) că nu este permisă interpretarea prin „extensiune“ propusă de autorul sesizării, în sensul că noțiunea de „apartament“ ar trebui să cuprindă și terenul aferent, dată fiind unitatea de „ansamblu locativ“ a imobilului compus din teren și construcție, în integralitatea și funcționalitatea sa. Ca atare, instanța supremă a apreciat că este eronat să se considere că dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului cumpărat în temeiul

Legii nr. 112/1995

ar putea fi constituit, în mod gratuit, prin efectul prevederilor legilor fondului funciar (paragraful 35 din

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017 ).

20.

Or, în aceste condiții, excepția de neconstituționalitate apare ca inadmisibilă, excedând competenței Curții Constituționale posibilitatea de a cenzura soluțiile pronunțate de instanța supremă, așa cum, în realitate, se solicită în cauza de față. În sprijinul acestei propuneri de soluție Curtea menționează că, în jurisprudența sa, de exemplu

Decizia nr. 397 din 18 iunie 2020 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 739 din 14 august 2020, paragraful 18, Curtea Constituțională a reținut că, în cadrul controlului de constituționalitate pe care îl realizează asupra dispozițiilor unei legi sau ordonanțe, potrivit prevederilor

art. 146 lit. d) din Constituție

și ale

art. 29 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , poate analiza interpretarea dată unor texte de lege de instanța supremă în temeiul

art. 514 - 518 , respectiv al

art. 519 - 521 din Codul de procedură civilă , referitoare la recursul în interesul legii și sesizarea în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept. În cadrul acestui control, Curtea Constituțională trebuie să se circumscrie aspectelor ce vizează respectarea prevederilor Legii fundamentale, astfel că poate analiza atât conformitatea constituțională a dispozițiilor de lege, așa cum au fost interpretate de instanța supremă, cât și modul în care Înalta Curte de Casație și Justiție a respectat prevederile constituționale în exercitarea atribuțiilor sale ce vizează asigurarea unei practici judiciare unitare (a se vedea, în acest sens, spre exemplu,

Decizia nr. 51 din 4 februarie 2020 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 204 din 13 martie 2020). Însă controlul exercitat de Curtea Constituțională nu se poate extinde, fără a încălca prevederile constituționale ale

art. 1 alin. (4)

privind separația puterilor în stat și pe cele ale

art. 126 alin. (1) , potrivit cărora „justiția se realizează prin Înalta Curte de Casație și Justiție și prin celelalte instanțe judecătorești stabilite de lege“, și asupra modului în care Înalta Curte de Casație și Justiție înțelege să aplice unele reguli sau principii de drept.

21.

Or, în acest cadru jurisprudențial, aspectele invocate de autorul prezentei excepții vizează modul de aplicare și interpretare a legii, aceste verificări fiind de competența exclusivă a instanței judecătorești. Curtea observă, de asemenea, că autorul excepției critică, în realitate, soluția pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție fără să evidențieze reale vicii de neconstituționalitate. Este adevărat că în motivarea excepției se invocă o pretinsă inegalitate generatoare de inechități sociale între chiriașii beneficiari ai unor măsuri de protecție în temeiul a două legi diferite, respectiv

Legea nr. 112/1995

și

Legea nr. 85/1992 . Dar această susținere nu reprezintă altceva decât o critică a argumentației dezvoltate de instanța supremă în considerentele deciziei în discuție și nu poate fi considerată o susținere în sensul încălcării principiului constituțional al egalității în drepturi, de vreme ce autorul excepției încearcă să facă o comparație între categorii sociale total diferite, respectiv foștii chiriași ai imobilelor preluate de stat cu titlu și nerevendicate de foștii proprietari, deveniți proprietari prin cumpărare, pe de o parte, și, pe de altă parte, chiriașii locuințelor construite din fondurile statului, dobânditori prin cumpărare în temeiul

Legii nr. 85/1992 , precum și proprietarii construcțiilor dobândite înainte de anul 1989, dar care rămăseseră, în contextul scoaterii terenurilor în afara circuitului civil, titulari doar ai unui drept de folosință asupra terenului aferent, acesta fiind convertit, prin efectul

Legii fondului funciar nr. 18/1991

și pe baza ordinului prefectului, în drept de proprietate.

22.

Așadar, întreaga motivare a excepției tinde spre contestarea soluției propriu-zise pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, ceea ce excedează competenței Curții Constituționale, care nu poate exercita un control jurisdicțional asupra hotărârilor pronunțate de instanțele judecătorești, atribuțiile sale fiind strict circumscrise dispozițiilor

art. 146

și ale

art. 1 alin. (4) din Legea fundamentală .

23.

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul

art. 146 lit. d)

și al

art. 147 alin. (4) din Constituție , precum și al

art. 1 - 3 , al

art. 11 alin. (1) lit. A.d)

și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 , cu unanimitate de voturi,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge, ca inadmisibilă, excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor

art. 3 ,

9

și ale

art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995

pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, coroborate cu cele ale

art. 37 din Normele metodologice

privind aplicarea

Legii nr. 112/1995

pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin

Hotărârea Guvernului nr. 20/1996 , astfel cum au fost interpretate prin

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017 , pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, ridicată de Dumitru Daniel Mocanu în Dosarul nr. 11.123/212/2019/a2 al Judecătoriei Constanța - Secția civilă.

Definitivă și general obligatorie.

Decizia se comunică Judecătoriei Constanța - Secția civilă și se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Pronunțată în ședința din data de 8 aprilie 2025.