Decizia nr. 709/2024

Articolul 3

din Legea nr. 112/1995 :

Prin apartament, în sensul prezentei legi, se înțelege locuința compusă din una sau mai multe camere, cu dependințele, garajele și anexele gospodărești aferente, inclusiv camere de serviciu, poduri, pivnițe, magazii și altele asemenea, indiferent dacă sunt situate la același nivel sau la niveluri diferite și care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, așa cum a fost determinată prin construcție.

Apartamentul, astfel cum a fost definit în alin. 1, rămâne considerat ca atare, indiferent dacă, ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au efectuat modificări constructive interioare ori a fost luat în evidență ca reprezentând două sau mai multe apartamente.

Pentru adăugările, supraetajările, dotările, utilitățile și orice alte construcții, care exced apartamentul trecut în proprietatea statului, cât și pentru pierderile de valoare, imputabile, se aplică prevederile

art. 13 .

–

Articolul 9

din Legea nr. 112/1995 :

Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la

art. 14 , pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.

De prevederile alineatului precedent beneficiază și chiriașii care ocupă spații locative realizate prin extinderea spațiului inițial construit.

În cazul vânzării apartamentelor cu plata în rate, la încheierea contractului se va achita un avans de minimum 30% din prețul apartamentului. Ratele lunare pentru achitarea contravalorii apartamentului se vor eșalona pe o perioadă de maximum 15 ani, cu o dobândă reprezentând jumătate din dobânda de referință stabilită anual de Banca Națională a României.

Tinerii căsătoriți, în vârstă de până la 30 de ani, precum și persoanele trecute de 60 de ani vor plăti un avans de 10%, iar plata în rate lunare se eșalonează pe o perioadă de maximum 20 de ani.

Comisionul cuvenit unităților specializate care evaluează și vând apartamente este de 1% din valoarea acestora.

Fac excepție de la prevederile alin. 1 chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, soție, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

Chiriașii care nu dispun de posibilități materiale pentru a cumpăra apartamentul în care locuiesc pot să rămână în continuare în spațiul locativ respectiv, plătind chiria stabilită prin lege.

–

Articolul 26

alin. 3 din Legea nr. 112/1995 : „(…) Suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului.“;

–

Articolul 36

alin. (2)

și

(6) din Legea nr. 18/1991 :

(2)

Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existenței construcției, în vederea construirii de locuințe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție. (...)

(6)

Atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de

alin. (2)-(5)

se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situației juridice a terenurilor.

15.

Prin

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017 , Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a statuat că, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor

art. 3 , ale

art. 9 , ale

art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 , cu modificările ulterioare, coroborate cu

art. 37 din Normele metodologice

privind aplicarea

Legii nr. 112/1995

pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, stabilite prin

Hotărârea Guvernului nr. 20/1996 , republicate, proprietarul construcției are dreptul să dobândească proprietatea și asupra terenului aferent acesteia și să solicite, în caz de refuz, pe calea acțiunii în justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.

16.

În opinia autorilor excepției de neconstituționalitate, prevederile de lege criticate contravin dispozițiilor din

Constituție

cuprinse în

art. 16

- Egalitatea în drepturi și în

art. 44

- Dreptul de proprietate privată.

17.

Examinând excepția de neconstituționalitate, Curtea reține că prevederile legale criticate instituie posibilitatea legală pentru chiriași de a dobândi în proprietate apartamentele care nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora ( art. 9 din Legea nr. 112/1995 ). Dispozițiile

art. 3

din același act normativ definesc noțiunea de „apartament“, iar, potrivit

art. 26 alin. (3)

din lege, suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului. Totodată, potrivit

art. 37 din normele metodologice

privind aplicarea

Legii nr. 112/1995 , aprobate prin

Hotărârea Guvernului nr. 20/1996 , „în situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor

art. 26 alineatul ultim

din lege“.

18.

Prin

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017 , pronunțată de către Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, referitor la chestiunea de drept care privește posibilitatea dobânditorului construcției în temeiul

Legii nr. 112/1995

de a avea un drept de creanță la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare, prin care să dobândească și dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției, s-a reținut că proprietarul construcției are dreptul să dobândească proprietatea și asupra terenului aferent acesteia și să solicite, în caz de refuz, pe calea acțiunii în justiție, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare. Autorii excepției susțin, în esență, că interpretarea dată de instanța supremă prevederilor

art. 3 , ale

art. 9 , ale

art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 , cu modificările ulterioare, coroborate cu

art. 37 din normele metodologice

privind aplicarea

Legii nr. 112/1995 , este neconstituțională, dat fiind faptul că instanța supremă a statuat în sensul că dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției dobândite în temeiul

Legii nr. 112/1995

nu poate fi constituit cu titlu gratuit, prin analogie cu posibilitatea recunoscută de dispozițiile

art. 36 alin. (2) ,

(3)

și

(6) din Legea nr. 18/1991 .

19.

În acest sens, prin decizia amintită, paragrafele 36-39, instanța supremă a reținut că dispozițiile

art. 36 alin. (2)

și

(3) din Legea nr. 18/1991, republicată , cu modificările și completările ulterioare, care recunosc o astfel de posibilitate, vizează o altă ipoteză, aceea a titularilor dreptului de folosință asupra terenurilor care fuseseră astfel atribuite înainte de anul 1989, pe durata existenței construcțiilor (întrucât terenurile nu puteau face obiect al înstrăinărilor, fiind scoase din circuitul civil). Pentru această ipoteză legea prevede atribuirea în proprietate a terenurilor prin ordin al prefectului. Este vorba așadar despre situația proprietarilor construcțiilor dobândite înainte de 1989, care rămăseseră, în contextul scoaterii terenurilor în afara circuitului civil, titulari doar ai unui drept de folosință asupra terenului aferent, acesta fiind convertit, prin efectul legii și pe baza ordinului prefectului, în drept de proprietate. Or, instanța supremă a reținut că chiriașii dobânditori ai dreptului de proprietate în temeiul

Legii nr. 112/1995 , care au beneficiat de o dispoziție de favoare și de o normă de protecție socială la achiziționarea apartamentelor, nu sunt în aceeași situație juridică cu cea avută în vedere de legea fondului funciar atunci când a dispus convertirea dreptului de folosință asupra terenului aferent construcțiilor în drept de proprietate (în favoarea proprietarilor construcțiilor).

20.

În concluzie, prin

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017 , instanța supremă a reținut că este eronat să se considere că dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcțiilor cumpărate în temeiul

Legii nr. 112/1995

să se facă în condițiile prevăzute de

Legea nr. 18/1991 , dat fiind faptul că nu aceasta a fost intenția legiuitorului (paragrafele 39 și următoarele din decizia precitată).

21.

În prezenta cauză este criticată tocmai această interpretare a instanței supreme, și implicit soluția pronunțată prin dispozitivul deciziei, arătând că instanța supremă și-a depășit competența, analizând dispozițiile

Legii nr. 18/1991 , cu interpretarea cărora nu a fost sesizată, iar în interpretarea acestora „a făcut o confuzie între ipotezele reglementate de

art. 36 alin. (2)

din Legea nr. 18/1991 , respectiv de

art. 36 alin. (3) din Legea nr. 18/1991 “.

22.

Prin urmare, în prezenta cauză, nemulțumirea autorilor excepției rezidă în faptul că nu pot beneficia de constituirea, cu titlu gratuit, a dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției dobândite în temeiul

Legii nr. 112/1995 , ci, dimpotrivă, în acord cu cele statuate prin

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017 , pronunțată de instanța supremă, au dreptul de a solicita și obține obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia. Astfel, se susține că interpretarea dată de către instanța supremă dispozițiilor

art. 3 , ale

art. 9

și ale

art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 , cu modificările ulterioare, coroborate cu prevederile

art. 37 din normele metodologice

privind aplicarea

Legii nr. 112/1995 , contravine dispozițiilor

art. 16

și

44 din Constituție .

23.

Cu privire la susținerile autorilor excepției formulate în prezenta cauză, Curtea reține că prevederile legale criticate, astfel cum au fost interpretate prin decizia instanței supreme, se aplică în mod egal tuturor persoanelor avute în vedere de ipoteza normelor legale. Potrivit jurisprudenței Curții Constituționale, principiul egalității presupune instituirea unui tratament egal pentru situații care, în funcție de scopul urmărit, nu sunt diferite. De aceea el nu exclude, ci, dimpotrivă, presupune soluții diferite pentru situații diferite. În consecință, un tratament diferit nu poate fi doar expresia aprecierii exclusive a legiuitorului, ci trebuie să se justifice rațional, în respectul principiului egalității cetățenilor în fața legii și a autorităților publice ( Decizia Plenului Curții Constituționale nr. 1 din 8 februarie 1994 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 69 din 16 martie 1994). De asemenea, situațiile în care se află anumite categorii de persoane trebuie să difere în esență pentru a se justifica deosebirea de tratament juridic, iar această deosebire de tratament trebuie să se bazeze pe un criteriu obiectiv și rațional (a se vedea, în acest sens, cu titlu exemplificativ,

Decizia nr. 86 din 27 februarie 2003 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 207 din 31 martie 2003,

Decizia nr. 476 din 8 iunie 2006 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 599 din 11 iulie 2006,

Decizia nr. 573 din 3 mai 2011 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 363 din 25 mai 2011,

Decizia nr. 366 din 25 iunie 2014 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 644 din 2 septembrie 2014).

24.

Or, în speță, chiriașii dobânditori ai dreptului de proprietate asupra apartamentelor, în temeiul

Legii nr. 112/1995 , pe de o parte, și cei care au dobândit dreptul de proprietate asupra locuințelor în temeiul

Legii nr. 85/1992 , pe de altă parte, nu se află în situații identice, date fiind contextele normative diferite, adoptate în considerarea unor circumstanțe economice și sociale distincte. Deopotrivă, persoanele beneficiare ale prevederilor

art. 36 din Legea nr. 18/1991 , respectiv de constituirea cu titlu gratuit a dreptului de proprietate asupra terenului aferent, dat fiind faptul că dețineau proprietatea asupra construcției, se află într-o altă situație juridică față de destinatarii normelor legale criticate în prezenta cauză, cuprinse în

Legea nr. 112/1995 . Așa cum a statuat instanța supremă în paragraful 36 al

Deciziei nr. 3 din 30 ianuarie 2017 , dispozițiile

art. 36 alin. (2)

și

(3) din Legea nr. 18/1991, republicată , cu modificările și completările ulterioare, care recunosc o astfel de posibilitate, vizează o altă ipoteză, aceea a titularilor dreptului de folosință asupra terenurilor care fuseseră astfel atribuite înainte de anul 1989, pe durata existenței construcțiilor (întrucât terenurile nu puteau face obiect al înstrăinărilor, fiind scoase din circuitul civil).

25.

Potrivit jurisprudenței Curții Constituționale, principiul constituțional al egalității în drepturi își găsește aplicare doar atunci când părțile se găsesc în situații identice sau egale, care impun și justifică același tratament juridic și deci instituirea aceluiași regim juridic. Per a contrario, când acestea se află în situații diferite, regimul juridic aplicabil fiecăreia nu poate fi decât diferit, soluție legislativă care nu contravine, ci, dimpotrivă, decurge logic din chiar principiul enunțat. Când criteriul în funcție de care își găsește aplicarea un regim juridic sau altul are caracter obiectiv și rezonabil, și nu subiectiv și arbitrar, fiind constituit de o anumită situație prevăzută de ipoteza normei, și nu de apartenența sau de o calitate a persoanei privitor la care își găsește aplicare, așadar intuitu personae, nu există temei pentru calificarea reglementării deduse controlului ca fiind discriminatorie, deci contrară normei constituționale de referință ( Decizia nr. 192 din 31 martie 2005 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 527 din 21 iunie 2005, sau

Decizia nr. 24 din 16 ianuarie 2019 , publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 126 din 18 februarie 2019, paragraful 44).

26.

În ceea ce privește invocarea, în prezenta cauză, a dispozițiilor

art. 44 din Constituție , Curtea reține că, potrivit jurisprudenței sale, dispozițiile constituționale privind garantarea și ocrotirea dreptului de proprietate privată se aplică numai după constituirea sau reconstituirea acestui drept, astfel încât, dat fiind faptul că în cauzele aflate pe rolul instanțelor judecătorești autorii excepției solicită tocmai constituirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției, rezultă că dispozițiile constituționale referitoare la dreptul de proprietate privată nu au incidență în cauză.

27.

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul

art. 146 lit. d)

și al

art. 147 alin. (4) din Constituție , al

art. 1-3 , al

art. 11 alin. (1) lit. A.d)

și al

art. 29 din Legea nr. 47/1992 , cu unanimitate de voturi,

CURTEA CONSTITUȚIONALĂ

În numele legii

DECIDE:

Respinge, ca neîntemeiată, excepția de neconstituționalitate ridicată de Nizam Sevim și Nizam Musledin și, respectiv, de Stupar Miorica Olga în dosarele nr. 8.815/212/2019/a3 și nr. 10.745/212/2019/a1 ale Judecătoriei Constanța - Secția civilă și constată că dispozițiile

art. 3 , ale

art. 9

și ale

art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995

pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, coroborate cu prevederile

art. 37 din Normele metodologice

privind aplicarea

Legii nr. 112/1995

pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, aprobate prin

Hotărârea Guvernului nr. 20/1996 , astfel cum au fost interpretate prin

Decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017 , pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, precum și dispozițiile

art. 36 alin. (2)

și

(6) din Legea fondului funciar nr. 18/1991

sunt constituționale în raport cu criticile formulate.

Definitivă și general obligatorie.

Decizia se comunică Judecătoriei Constanța - Secția civilă și se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Pronunțată în ședința din data de 19 decembrie 2024.